Magyarországnak több új lakásra és házra lenne szüksége. Azonban egy fontos adat, amely megmutatja, hogy várhatóan mennyi új otthon épülhet a következő években, most jelentős visszaesést jelez. A KSH adatai szerint augusztusban 1 512 tervezett lakás kapott építési engedélyt vagy egyszerű bejelentést. Ez közel 29%-kal kevesebb, mint júliusban, és 18%-kal alacsonyabb az egy évvel korábbi számnál.
Ez volt a legalacsonyabb havi adat 2025 januárja óta, ami megváltoztatta az év első felében látott kedvezőbb növekedést. Az idei év első hat hónapjában összesen 16.588 lakásra adtak ki engedélyt vagy tettek bejelentést, ami 29%-os növekedést jelentett az előző év azonos időszakához képest.
Leginkább a nagyobb beruházások estek vissza
Augusztusban 828 lakóépület szerepelt a tervekben, ami valamivel több az egy évvel korábbi 813-nál. Az egylakásos épületek, vagyis a jellemzően családi házak száma is emelkedett, 601-ről 654-re.
Ennek ellenére a tervezett lakások száma összességében 1.835-ről 1.512-re csökkent.
Ez arra utal, hogy a visszaesés főként a nagyobb lakóingatlan-fejlesztéseket érinti, nem pedig a családi házak építését. Ez azért fontos különbség, mert a két típusú beruházás nagyon eltér egymástól.
Egy családi ház gyakran már 6-9 hónap alatt elkészülhet. Egy nagyobb társasház vagy lakópark felépítése viszont akár 2-5 évig, vagy még tovább is tarthat. Az ilyen projektekhez sokkal több pénzre van szükség, bonyolultabb a tervezésük, több cég és szakember dolgozik rajtuk, és jobban függnek az építési költségek, a hitelezés és a lakásvásárlói kereslet alakulásától.
miatt egyes beruházások kevésbé érik meg pénzügyileg. „Egy fejlesztő számára végső soron az a lényeg, hogy a projekt gazdaságosan működjön” – mondja Alex Markus, a City-Lets Ltd. ügyvezetője. „Ha az építési és munkaerőköltségek tovább emelkednek, miközben a vevők egyre óvatosabbak azzal kapcsolatban, hogy mennyit hajlandók fizetni, akkor előbb-utóbb lesznek olyan projektek, amelyek már nem érik meg a befektetést.” Ez különösen igaz Budapesten. A főváros belső kerületeiben az új lakások négyzetméterára sok esetben már 2 millió forint körül indul, a prémium kategóriában pedig elérheti a 3-4 millió forintot is. A City-Lets becslése szerint a központi elhelyezkedésű új lakások jelentős részének megvásárlásához ma már legalább 120 millió forintos költségvetésre van szükség. A beruházóknak magas eladási árakra van szükségük ahhoz, hogy a projektek nyereségesek legyenek. Ugyanakkor ezek a magas árak csökkentik azoknak a vásárlóknak a számát, akik meg tudják fizetni az ingatlanokat.
Csak az éri meg, ami nyereséget hoz
Az építőipari cégek most egyszerre több nehézséggel is szembesülnek. Folyamatosan emelkednek a költségek, nehéz előre tervezni, kevés a szakember, és a piac is bizonytalanabb lett.
Azok a kivitelezők, akik előre rögzített áron vállalják a munkát, sokszor saját költségükön kénytelenek elviselni a váratlan drágulásokat. Közben a lakásárak már nem emelkednek olyan gyorsan, a vásárlók pedig megfontoltabbak lettek, ezért egyes beruházások egyre kevésbé érik meg.
„Egy ingatlanfejlesztő számára a legfontosabb kérdés az, hogy a beruházás nyereséges legyen” – mondja Markus Alex, a City-Lets Kft ügyvezetője.
„Ha az építési és munkaerőköltségek tovább nőnek, miközben a vevők egyre óvatosabban költenek, előbb-utóbb lesznek olyan projektek, amelyeket már nem éri meg megvalósítani.”
Ez különösen Budapesten jelent problémát. A főváros belső kerületeiben az új építésű lakások négyzetméter ára sok esetben már 2 millió forint körül kezdődik, a prémium kategóriában pedig akár 3-4 millió forint is lehet. A City-Lets becslése szerint ma már legalább 120 millió forintra van szükség ahhoz, hogy valaki megengedhesse magának a központi elhelyezkedésű új lakások nagy részét.
A fejlesztőknek magas árakon kell eladniuk a lakásokat ahhoz, hogy a beruházás megtérüljön. Ugyanakkor minél magasabbak az árak, annál kevesebb ember tud új lakást vásárolni.
A bizonytalanság is nehezíti a helyzetet
Augusztusban az Otthon Start programhoz kapcsolódó egyes nagyobb lakásépítési projektek felülvizsgálata is növelte a bizonytalanságot a piacon.
Azok a beruházások, amelyek már rendelkeztek végleges építési engedéllyel, tovább haladhattak. Azoknál viszont, amelyek még nem kapták meg az engedélyt, egyelőre kérdésessé vált a folytatás a felülvizsgálat időszakára.
Az ingatlan.com becslése szerint, amelyről a 24.hu is beszámolt, a Budapesten, a nagyobb vidéki városokban és azok környékén tervezett kiemelt fejlesztések összesen több mint 10.000 új lakást érintenek. Ezek között számos olyan társasházi beruházás is szerepel, ahol egyszerre több száz lakás épülne.
A mai döntések határozzák meg a jövő kínálatát
Egyetlen gyengébb hónap adatai még nem feltétlenül jelentenek tartós visszaesést. Az idei év erős első féléve után azonban az augusztusi számok mindenképpen arra utalnak, hogy érdemes figyelni a piac alakulását.
„A nagyobb társasházi beruházásokat nem lehet egyik napról a másikra elindítani, amikor hirtelen több lakásra lenne szükség a piacon” – mondja Markus Alex .
Ha a nagyobb lakóingatlan-fejlesztések száma tovább csökken, annak hatása csak évekkel később lesz igazán látható. Ez azt eredményezheti, hogy Magyarországon kevesebb új lakás épül, és a vásárlók kisebb kínálatból választhatnak majd.