Bevezetés
Egy budapesti lakás megvásárlása elsőre egyszerűnek tűnhet: kiválasztod az ingatlant, megegyeztek az árban, és lezárjátok az adásvételt. Sok vásárló számára nem az a nehéz, hogy találjon lakást, hanem az, hogy tudja, mikor kell és miben határozott döntést hoznia . Budapesten a jó ár-érték arányú, jó helyen lévő lakások gyakran pár nap alatt annyi érdeklődőt bevonzanak , hogy könnyen megveszik előled.
A legtöbb lakás vásárlással kapcsolatos rossz döntés nem a végén derül ki, hanem már az első lépések során, amikor a döntések nem elég átgondoltak.
A vásárlási folyamat röviden
Mielőtt részletesen belemennénk, érdemes először az egész folyamatot röviden összefoglalni.
Egy átlagos lakásvásárlás lépései:
- Határozd meg a költségkereted és a célod
- Nézd át a budapesti ingatlanpiacot és a kerületeket
- Válaszd ki a szóba jöhető lakásokat
- Nézd meg és értékeled az ingatlant és az épületet
- Tegyél ajánlatot és alkudj, ha kell
- Jogilag ellenőrizd a lakás hátterét és ha minden egyértelmű, kösd meg a szerződést
Minden lépés az előzőre épül. Ha az elején hibázol, ez sajnos végig kísérheti az egész folyamatot.
1. lépés: Határozd meg a célod még az előtt, hogy elkezdenél lakást keresni
Az első lépés nem a hirdetések böngészése, hanem annak eldöntése, hogy miért szeretnél lakást venni, és mennyi bevételt szeretnél.
Ha tisztán látod a célt, sokkal könnyebb lesz a döntés. Budapesten a különböző kerületek teljesen más célt szolgálnak. Például míg egy kisebb lakás a XIII. kerületben stabil bérleti bevételt adhat azonnal, egy belvárosi (V. kerületi) ingatlan inkább hosszabb távú befektetést jelenthet.
Ha nincs konkrét célod, könnyen választhatsz olyan lakást, ami elsőre tetszik, de kiadásnál alacsonyabb lesz a bérleti díj, így kevesebb lesz a nyereséged.
2. lépés: Ismerd meg a budapesti ingatlan piacot
Miután megvan a célod, fontos megérteni, hogyan működik az ingatlan piac.
Ez azt jelenti, hogy nem elég csak a hirdetéseket nézni, hanem figyelned kell :
- hogy mennyi ideig vannak fent hasonló lakások
- milyen gyakran csökkentik az árakat
- milyen gyorsan kelnek el a jó ingatlanok
Budapesten a korrekt áron meghirdetett lakások akár néhány nap alatt elkelnek. Az a hozzáállás, hogy „majd megnézem, mi lesz”, általában inkább a lehetőség elvesztéséhez vezet.
Azok a vevők, akik éberen figyelnek, gyorsabban felismerik a jó ajánlatokat és hamarabb lépnek, mint mások.
3. lépés: Ne csak az első benyomásra figyelj
Itt már nem csak keresel, hanem választasz.
Gyakori hiba, hogy a vásárlók sokat költenek a felújításra, és nem foglalkoznak a lakás elrendezésével vagy az épület állapotával, pedig ezek hosszú távon sokkal fontosabbak.
Felújítást lehet később tervezni, megvalósítani, viszont nem fogsz tudni később egy rossz elrendezéssel rendelkező lakásban tereken változtatni vagy az épületen változtatni.
A legjobb befektetések általában azok, ahol a helységek elhelyezkedése, a lakás kialakítása, használhatósága eleve rendben vannak.
4. lépés: Ajánlattétel és alkudozás
Ha megtaláltad a megfelelő lakást, az időzítés kulcsfontosságú.
Budapest népszerű részein akár pár nap késlekedés is azt jelentheti, hogy megveszik előled az ingatlant. A jó lakások hamar elkelnek, a túl sok gondolkodás gyakran többe kerül, mint maga az alkudozás. Alkudni lehet , de csak akkor működik jól, ha tisztában vagy a valós piaci árral, és nem csak feltételezésekre hagyatkozol.
5. lépés: Jogi háttér ellenőrzés és az adásvétel lezárása
Miután megegyeztetek az árban, jön a hivatalos rész.
A folyamat általában ügyvéd bevonásával történik, aki:
- elkészíti és ellenőrzi a szerződést,
- megnézi, hogy tiszta-e a tulajdoni helyzet,
- intézi az ügylet lebonyolítását.
- ezután a tulajdonjogot bejegyzik a földhivatalnál.
Külföldi vásárlóknak különösen fontos megérteni a helyi szabályokat és folyamatokat, mert ezek eltérhetnek más országok gyakorlatától.
A felmerülő problémák többsége abból adódik, hogy korábban nem figyeltek oda a részletekre.
Költségek, amikkel számolni kell
A vételáron kívül egyéb költségek is vannak, például ügyvédi díj, adminisztrációs költségek, felújítás és új berendezés költsége, mielőtt kiadásra kerül a lakás.
Ezek általában a vételár kisebb részét teszik ki, de fontos már az elején számolni velük.
Sokan csak a vételárra koncentrálnak, és elfejtik, hogy számolni kell a felújítással is, ami jelentősen befolyásolhatja a végső megtérülést.
Mi befolyásolja az ingatlan kiadását a vásárlás után?
Nem elég jó áron megvásárolni egy ingatlant, az is számít, mi történik utána a lakással .
Budapesten a lakás kiadásból származó bevételt főként az ingatlan elhelyezkedése, a lakás belső elosztása, , és maga a lakás megjelenése határozza meg, de sok esetben a különbséget az okozza, hogyan kerül meghirdetésre az ingatlanpiacon.
Két megvásárolt, hasonló lakás között is nagy különbség lehet attól függően, hogy:
- milyen áron adják ki
- milyen bérlőket szeretnének
- milyen gyorsan lesz meghirdetve
Gyakori hibák
A legtöbb hiba előre látható.Tipikus hibák:
- túl nagy hangsúly van a kinézeten, miközben a lakás elrendezése rossz
- túl sok várakozás a „tökéletes” ajánlatra
- magas ár , abban bízva, hogy a bérleti bevétel majd kompenzál.
Sok esetben ezek a hibák évek alatt hozhatók csak rendbe.
Mikor érdemes segítséget kérni szakembertől ?
Az ingatlanvásárlás nem egyetlen döntés,hanem sok egymásra épülő lépés.
Ha nem látod pontosan át az ingatlanpiacot, nem ismered a reális árakat, a bérlők igényeit , akkor könnyen rossz befektetés lehet a vége. Ez különösen igaz azoknál, akik nem figyelik nap mint nap a budapesti ingatlan piacot.
Egy szakértő segíthet abban, hogy a lakás ne csak megvételkor tűnjön jó befektetésnek, hanem hosszútávon, bérbeadáskor is .
Gyakran ismételt kérdések
Jó ötlet Budapesten ingatlant venni?
Igen, főleg azért, mert sok bérlő van Budapesten, különösen a jó közlekedésű városrészekben.
Melyik kerületek a legjobbak befektetésre?
A XIII. és a XI. kerület stabil bérbeadásra jó választás, míg az V. és VI. kerület inkább hosszú távon értékálló, de pontosabb stratégiát igényel.
Mennyi ideig tart a vásárlás?
Ha minden papír és finanszírozás rendben van, viszonylag gyorsan lezajlik.
Érdemes felújítani kiadás előtt?
Csak akkor, ha a környéken ezt elvárják a bérlők. A praktikus felújítások általában jobban megtérülnek, mint a luxus megoldások.
Kell helyi segítség külföldieknek?
Nem kötelező, de sokkal egyszerűbbé teszi a folyamatot, ha van valaki, aki ismeri a helyi szabályokat és a gyakorlati folyamatokat.