Ahogy közeledünk 2026 utolsó hónapjaihoz, érdemes megnézni, hogyan alakult a magyar ingatlanpiac az elmúlt évben, és milyen változásokat hozott az idei év.
2024-ben élénkült a piac, 2025-ben pedig még tovább gyorsult az áremelkedés. Országos átlagban a lakásárak 2024-ben 12,8%-kal, 2025-ben pedig 23,5%-kal emelkedtek. Az MNB adatai szerint ilyen mértékű növekedésre az elmúlt 25 évben alig volt példa.
2026-ban azonban már lassabb ütemben emelkedtek az árak. A KSH adatai szerint az első negyedévben az éves áremelkedés 8,6% volt, ami jóval alacsonyabb a 2025-ben tapasztalt szintnél. Az MNB becslése alapján tavaly év végére a lakásárak országosan már körülbelül 22,5%-kal magasabbak voltak annál, mint amit a gazdasági folyamatok önmagukban indokoltak volna.
Egyre nagyobbak a különbségek az egyes ingatlanok között
Egyre inkább úgy látom, hogy Budapesten már nem egyetlen ingatlanpiacról beszélhetünk. Inkább két- vagy akár háromféle piac működik egyszerre.
Jó példa erre a panelpiac. A KSH adatai szerint a panelek átlagos négyzetméterára 2025 utolsó negyedévében 35%-kal volt magasabb, mint egy évvel korábban. Az árak 2026 elején tovább emelkedtek, februárban érték el a csúcsot, majd csökkenni kezdtek. A Duna House adatai szerint júliusra már több mint 8%-kal estek vissza a februári rekordhoz képest.
A hagyományos építésű társasházi lakások ezzel szemben tovább drágultak, és 2026 legmagasabb átlagos négyzetméterárait júliusban érték el. A két kategória közötti árkülönbség tavasszal még körülbelül 11% volt, júliusra azonban közel 21%-ra nőtt.
A panelárak 8%-os visszaesését nem szabad önmagában nézni. Az árak korábban nagyon gyorsan emelkedtek, a mostani csökkenés inkább ennek a növekedésnek a természetes mérséklődése , nem pedig egy hosszabb áresés jele.
Az új építésű lakások piacán is változás látható. Az első negyedévben közel 22 ezer budapesti lakás volt fejlesztés alatt vagy értékesítés alatt, miközben az elérhető lakások száma rekordot jelentő 9490-re nőtt. 2026 első félévében körülbelül 3300 új lakást adtak el, ami 25%-kal kevesebb az előző hat hónaphoz képest.
A nagyobb kínálat és a lassabban fogyó lakások miatt az új építésű ingatlanok piacán a vevők ismét kedvezőbb helyzetbe kerülhetnek, és nagyobb eséllyel alkudhatnak az árakból.
Az adásvételek száma is visszaesett. Az MNB becslése szerint 2025-ben mintegy 152 ezer lakás talált új tulajdonosra, míg 2026 első negyedévében 18%-kal kevesebb adásvétel történt, mint egy évvel korábban. A Duna House adatai alapján júliusban 9292 lakóingatlan cserélt gazdát, ami csupán 2,1%-kal maradt el az egy évvel korábbi szinttől.
Ez inkább arra utal, hogy a piac lassult, nem pedig arra, hogy leállt volna, ahogy azt egyesek állítják.
Közben a hitelfelvételi feltételek is kezdtek kedvezőbbé válni. Az MNB három egymást követő nyári kamatcsökkentés után 5,5%-ra mérsékelte az alapkamatot. A lakáshitelek teljes költsége ugyanakkor júniusban még mindig viszonylag magas, 7,81% volt.
Valószínűleg időbe telik, mire az alacsonyabb jegybanki kamatok teljes mértékben megjelennek a lakáshitelek kamataiban. Ha a hitelfelvétel költsége tovább csökken, az fokozatosan növelheti a vásárlók bizalmát és javíthatja a hitelfelvételi lehetőségeiket.
Az Otthon Start program hatása azonban ennél gyorsabban érezhetővé vált. Márciusig a bankok 33 200 hitelszerződést kötöttek a program keretében, összesen 1161 milliárd forint értékben. Az első negyedévben az új lakáshitelek 81%-a támogatott konstrukció volt, miközben Budapesten az első lakásukat megvásárlók aránya körülbelül 25%-ról 40%-ra emelkedett.
Az Otthon Start program jelentős változást hozott a keresletben
A befektetők óvatosabbá váltak. Az MNB adatai szerint az Otthon Start program indulása óta kevesebb befektetési célú lakásvásárlás történik, miközben az eladók között egyre több olyan tulajdonos jelenik meg, aki korábban befektetésként vásárolt ingatlant.
Nem gondolom, hogy a befektetők hátat fordítottak volna Budapestnek. Ugyanakkor a jelenlegi árszinteken már nem lehet arra építeni, hogy az ingatlanok ára automatikusan évi 20%-kal emelkedik. Egy vásárlásnak önmagában is jó befektetésnek kell lennie.
A bérleti piac továbbra is viszonylag stabil. A budapesti bérleti díjak júliusig éves összevetésben 5%-kal emelkedtek. Eközben a bruttó közép bér júniusban elérte a 617.900 forintot, ami 8,8%-os növekedést jelentett az előző évhez képest.
A bérek emelkedése segíti a bérleti díjak szinten maradását és növekedését, ugyanakkor a saját lakást vásárlók számára továbbra is komoly kihívást jelent a megfizethetőség, mivel az ingatlanárak az elmúlt két évben rendkívül gyorsan emelkedtek.
Előretekintve arra számítok, hogy a magyar ingatlanpiac 2026 hátralévő részében is nagyon változatos képet mutat majd. Egyes területeken és ingatlantípusoknál más-más folyamatok érvényesülhetnek.
Nem lepne meg, ha egyes ingatlanoknál további kisebb árcsökkenés következne be, különösen ott, ahol korábban a legnagyobb volt a drágulás. Ugyanakkor jelenleg nem látom annak jelét, hogy Budapesten általános és hosszú távú árzuhanás kezdődne. Az alacsonyabb kamatok és az Otthon Start program továbbra is támogathatják a keresletet, bár a lakások megfizethetősége továbbra is kulcsfontosságú kérdés marad.
Az eladók számára egyre fontosabb lesz a reális ár meghatározása. A vevőknek a nagyobb kínálat és a lassabb piac kedvezhet, mert jobb alkulehetőségeket kínálhat A bérbeadók és a befektetők számára továbbra is pozitívumot jelentenek a stabil bérleti díjak, de új vásárlás esetén egyre nagyobb figyelmet kell fordítani arra, hogy az ingatlan mennyi bérleti bevételt tud valójában majd termelni. A korábbi évek rendkívüli áremelkedésére már nem lehet biztosan számítani.
Hosszabb távon az alacsonyabb hitelkamatok 2027-ben újra több vásárlót vonzhatnak a piacra. Ezért arra számítok, hogy a mostani visszarendeződés idővel egy kiegyensúlyozottabb piaci helyzethez vezet, és nem alakul át hosszabb visszaeséssé.
Ha röviden kellene összefoglalni az elmúlt éveket: 2024 a piac talpra állásának éve volt, 2025 a gyors növekedésé, míg 2026 egyre inkább az alkalmazkodás és a kiegyensúlyozódás éveként írható le.
Ahogy közeledünk az év végéhez, a jó döntésekhez már nem elég az átlagos piaci adatokat figyelni. Egyre fontosabb megérteni, hogy az adott ingatlan melyik területen található, és milyen típusba tartozik, mert ma már az egyes városrészek és ingatlantípusok jelentősen eltérhetnek egymástól.