Budapest VI. kerületében jelentős változások történtek a bérlakáspiacon azóta, hogy januárban életbe lépett a rövid távú lakáskiadás, vagyis az Airbnb tiltása. Az Ingatlan.com adatai szerint, amelyeket Soproni Tamás, Terézváros polgármestere osztott meg, a hosszú távra kiadó lakások száma 32%-kal nőtt.
Eközben az átlagos meghirdetett bérleti díj havi 300 ezer forintról 280 ezer forintra csökkent.
Ez éles ellentétben áll a teljes budapesti piaccal, ahol a bérleti díjak jelenleg nagyjából 5%-kal magasabbak, mint egy évvel ezelőtt.
Az Airbnb-tilalom nyomta le a bérleti díjakat?
„A hosszú távra kiadó lakások számának 32%-os növekedése jelentős változás, de a tulajdonosok számára legalább ennyire fontos, hogy az átlagos meghirdetett bérleti díj 300 ezer forintról 280 ezer forintra csökkent” – mondta Alex Markus, a City-Lets Ltd. ügyvezetője.
„Mi magunk is érzékeljük az erősödő versenyt. Korábban egy újonnan meghirdetett terézvárosi lakást átlagosan három megtekintés után sikerült kiadni. Most ugyanezt a lakást hét megtekintés után tudjuk csak bérbe adni. Ez azt jelenti, hogy a bérlőknek ma már sokkal több választási lehetőségük van, a lakásoknak pedig nagyobb versenyben kell helytállniuk, hogy megtalálják a megfelelő bérlőt.”
A számok jól mutatják, mi történt a tiltás bevezetése óta, de önmagukban még nem bizonyítják, hogy kizárólag az Airbnb-tilalom okozta a bérleti díjak csökkenését. A lakásépítések száma, az üresen álló lakások, a hitelköltségek és a háztartások jövedelmi helyzete szintén hatással lehet a bérleti díjak alakulására.
Mi történt más városokban?
A nemzetközi tapasztalatok alapján a rövid távú lakáskiadás korlátozása valóban növelheti a hosszú távon kiadható lakások számát, a bérleti díjakra gyakorolt hatás azonban általában kisebb.
New Yorkban a rövid távú lakáskiadás szabályainak szigorítása jelentősen csökkentette az Airbnb-n elérhető lakások számát. Ugyanakkor nem születtek egyértelmű bizonyítékok arra, hogy emiatt jelentősen csökkentek volna a bérleti díjak.
Barcelona szintén komoly korlátozásokat vezetett be a turistáknak kiadott szállások területén. Az ottani kutatások szerint ezek az intézkedések elsősorban az illegális rövid távú lakáskiadást szorították vissza, és megakadályozták, hogy még több lakást alakítsanak át turisztikai célú szállássá.
Ezek a példák azt mutatják, hogy a korlátozások megváltoztathatják a meglévő lakások felhasználását, de az már kevésbé egyértelmű, hogy mennyire javítják a lakhatás megfizethetőségét.
A tulajdonosok hosszú távú kockázata a befektetések visszaesése lehet
„Ha a szabályozások csökkentik a bevételt, akkor egyes tulajdonosok eladhatják ingatlanjaikat, a leendő befektetők pedig más területekre vihetik a pénzüket” – mondta Markus.
„Budapest nem várhatja el a lakástulajdonosoktól, hogy továbbra is bérbe adják a lakásaikat, ha közben egyre kevésbé éri meg számukra kiadni őket .”
Terézváros más eszközökkel is növeli a lakáskínálatot
Terézváros nemcsak az Airbnb-tilalommal próbálja kezelni a lakhatási problémákat.
Az önkormányzat évente körülbelül 30 üresen álló, leromlott állapotú önkormányzati bérlakást újít fel.
Emellett előkészítés alatt áll a régóta üresen álló, Vörösmarty utca 47/B szám alatti épület felújítása, valamint egy új bérház építése a Szinyei Merse utca és a Szondi utca sarkán.
„Én inkább azt szeretném, ha a lakáspolitikában nagyobb hangsúlyt kapnának ezek a megoldások” – mondta Markus.
„Az üresen álló lakások újbóli használatba vétele és az új lakások építése növeli a lakás kínálatot. Ha a döntéshozók azt is szeretnék, hogy több magántulajdonú lakás jelenjen meg a hosszú távú bérleti piacon, akkor a tulajdonosokat ösztönözni kell, nem pedig kizárólag korlátozásokkal próbálkozni.
Ez jelentheti például a hosszú távú bérbeadásból származó jövedelem alacsonyabb adóztatását, a hosszú távú kiadásra vállalkozó tulajdonosok támogatását, vagy a bérbeadással járó adminisztráció és szabályozási terhek csökkentését.
„Ha a tulajdonosok számára megéri hosszú távra kiadni a lakásukat, akkor a befektetők is nagyobb érdeklődést mutatnak majd a piac iránt. Ha megfelelő nyereséget lehet elérni, több pénz áramolhat az ingatlanpiacra, ami segíthet növelni a kiadó lakások számát.”