A megfizethető bérlakás-fejlesztések egyre fontosabbak Budapesten, ahogy nő az üresedés aránya
Budapest bérlakás piaca egyre jobban versenyképesebbé válik, mint ahogy néhány évvel ezelőtt volt.
A belvárosi hosszú távú bérlakások túlkínálata jelentősen megváltoztatja, hogy milyen gyorsan találnak bérlőt az ingatlanok. Azok a lakások, amelyek korábban napok alatt kiadásra kerültek, ma gyakran hosszabb ideig szerepelnek a hirdetésekben, különösen akkor, ha a bérleti díj magasnak tűnik az állapothoz vagy a havi fenntartási költségekhez képest.
A VI. kerületben a rövid távú kiadás korlátozása 2026-tól komoly hatást gyakorolt a piacra, mivel több lakást terelt vissza a hosszú távú bérleti szegmensbe. Becslések szerint körülbelül 2700 ingatlan került vissza erre a piacra. Ez azt jelenti, hogy a bérlőknek jóval több választási lehetőségük van, mint a járvány utáni szűkös években.
A megfizethetőségi nyomás is változtatja a bérlők viselkedését Budapesten. A City-Lets áprilisi lakossági felmérése szerint:
- a bérlők 47%-a kényszerült kisebb lakásba költözni vagy közös lakhatást választani,
- míg 19% fontolgatja, hogy másokkal együtt bérel lakást a költségek csökkentése érdekében.
Az elavult, rosszul karbantartott vagy drága fenntartású lakások maradnak üresen a legtovább. Ezzel szemben azok a tulajdonosok, akik praktikus és megfizethető fejlesztéseket végeznek, gyorsabban találnak bérlőt, és kisebb alkupozícióba kerülnek az ár tekintetében.
A legfontosabb fejlesztések többsége nem luxusfelújítás: a bérlők sokkal inkább reagálnak az alábbiakra:
- alacsonyabb rezsiköltség
- tiszta, rendezett megjelenés
- komfortos hűtés
- jobb világítás
- azonnal élhető, praktikus lakások
Az alacsonyabb rezsiköltségek egyre nagyobb hangsúlyt kapnak
A bérlők ma sokkal jobban figyelnek a havi fenntartási költségekre, mint korábban.
Ez különösen az idősebb budapesti lakásoknál feltűnő, ahol:
- az ablakok már nem zárnak jól,
- elavult a fűtési rendszer,
- nyáron nem megfelelő a hűtés,
- vagy a szigetelés gyenge.
Már kisebb fejlesztések is sokat számíthatnak:
- hagyományos izzók cseréje LED-re,
- huzatos nyílászárók tömítése,
- energiatakarékos klíma telepítése ,
- régi háztartási gépek cseréje,
- a fűtés és hűtés hatékonyságának javítása.
Egy olyan lakás, amelynek alacsonyabb a fűtési és hűtési költsége, összességében kedvezőbb választásnak tűnik még akkor is, ha a bérleti díj hasonló.
A frissen festett lakások gyorsabban kelnek el
A festés az egyik legolcsóbb módja annak, hogy javítsuk egy lakás megjelenését mind online, mind a megtekintések során.
A kopott falak, sötét színek és látható használati nyomok gyorsan azt az érzést keltik, hogy a lakás, kisebb, régebbi, kevésbé karbantartott.
A neutrális színek általában működnek a legjobban, mert világosítják a tereket, és modernebb hatást keltenek a hirdetésekben. Emellett a későbbi javító festések is egyszerűbbek és olcsóbbak (például a fehér szín könnyen egyeztethető).
A friss festés egy másik fontos üzenetet is közvetít: a lakást megfelelően előkészítették a kiadásra.
A kozmetikai hibák jobban látszanak
Erős piaci időszakokban a bérlők gyakran figyelmen kívül hagyták a kisebb hibákat, mert a lakások gyorsan eltűntek a piacról. Ez ma már megváltozott.
A karcos parketta, sérült laminált padló vagy látható kopás sokkal feltűnőbb, amikor a bérlők több hasonló árú lakás közül választhatnak.
Nem mindig szükséges teljes padlócsere:
- a sérült részek javítása,
- parketta csiszolása,
- csak a legrosszabb szakaszok cseréje,
- vagy szőnyegek használata
- gyakran elegendő a megjelenés javításához.
A jó lokáció önmagában ma már kevésbé rejti el a hibákat.
A légkondicionáló egyre inkább alapelvárás
A klíma régen prémium extrának számított, ma viszont sok bérlő már alapfelszerelésként tekint rá, különösen:
- tetőtéri lakásoknál,
- nyugati fekvésű ingatlanoknál,
- közvetlenül a tető alatt lévő lakásoknál,
- rossz szellőzésű lakásoknál.
A hűtés hiánya ma már a mindennapi komfortot ugyanúgy befolyásolja, mint a lakás mérete vagy elhelyezkedése.
Az energiatakarékosság itt is kulcsfontosságú, mivel az üzemeltetési költségek egyre fontosabbak.
A jobb világítás javítja a hirdetések hatékonyságát
A világítás az egyik leginkább alábecsült tényező.
A rossz világítás miatt a lakások sötétebbnek, régebbinek, kevésbé hívogatónak tűnnek.
Ez különösen télen szembetűnő, amikor a természetes fény korlátozott.
Egyszerű fejlesztések:
- melegebb fényű LED-ek,
- tiszta mennyezeti lámpák,
- erősebb konyhai világítás,
- jobb fürdőszobai fények,
- elavult lámpatestek cseréje
- jelentősen javíthatják a megjelenést.
A jól fotózható lakások több érdeklődőt vonzanak már a hirdetés szintjén is.
A földszinti lakások és házak esetében fontos a külső megjelenés
Családi házaknál és földszinti lakásoknál a külső állapot továbbra is döntő tényező.
A rendezetlen kert, elhanyagolt bejárat vagy gyenge kültéri világítás azt az érzetet kelti, hogy a lakás többi része is problémás lehet.
Egyszerű javítások:
- rendezett bejárat,
- karbantartható udvar,
- működő kültéri világítás,
- tiszta teraszok
- jelentősen növelhetik az érdeklődést.
Két hasonló ház közül gyakran az kel el gyorsabban, amely első pillantásra „könnyebben élhetőnek” tűnik.
A kisebb fejlesztések gyakran jobbak, mint a nagy felújítások
A piac lassulása nem feltétlenül indokol drága felújításokat.
A bérlők gyakran inkább értékelik:
- a tisztaságot,
- az alacsony rezsit,
- a hűtést,
- a jó világítást,
- az általános komfortot és állapotot,
- mint a drága dizájnmegoldásokat.
Egy lakásnak nem kell luxusnak lennie ahhoz, hogy könnyen kiadható legyen, de egyre fontosabb, hogy:
- jól karbantartott legyen,
- fenntartható költségű legyen,
- azonnal költözhető állapotban legyen.
Budapest egyes részein jelenleg nem feltétlenül a legdrágább vagy legújabb lakások teljesítenek a legjobban, hanem azok, ahol a komfort, az állapot, a rezsiköltség és az ár összhangban van.