Az Európai Bizottság új lakhatási szabályokat javasolt, amelyek világosabb keretet adnának a nemzeti és helyi hatóságoknak arra, hogy korlátozzák a lakóingatlanok használatát azokon a területeken, ahol súlyos lakhatási problémák vannak. A javaslat nem csak a rövidtávú lakáskiadásról szól. Vonatkozhat a rövid távú lakáskiadásra, a második otthonként használt ingatlanokra, a tartósan üresen álló lakásokra, valamint minden olyan ingatlanra, amelyet nem elsődleges lakóhelyként használnak.
Fontos kiemelni, hogy az EU nem akarja betiltani az Airbnb-t, és nem kötelezi a kormányokat ilyen korlátozások bevezetésére. Ehelyett meghatározza azokat a feltételeket, amelyeknek a hatóságoknak meg kell felelniük, ha a lakások elérhetőségének és megfizethetőségének védelme érdekében be akarnak avatkozni.
A javaslat egyik legérdekesebb része éppen ez: a helyi önkormányzatok nagyobb mozgásteret kaphatnak a beavatkozásra, de egyúttal bizonyítaniuk is kellene, hogy az intézkedések valóban indokoltak.
Hogyan mérnék fel a lakhatási problémákat?
Az egyik legfontosabb mutató az ingatlanárak és az emberek rendelkezésre álló jövedelmének összehasonlítása lenne.
Egy terület akkor felelhetne meg a lakhatási feltételek egyikének, ha egy átlagos méretű lakás ára legalább nyolcszorosa az egy főre jutó éves nettó rendelkezésre álló jövedelemnek. A Bizottság ezt az átlagos adásvételi árak és az Eurostat háztartási jövedelmi adatai alapján számítaná ki.
Egyszerű példával, tegyük fel, hogy Budapest egy adott részén az egy főre jutó havi rendelkezésre álló jövedelem 550 ezer forint. Ez évente 6,6 millió forintot jelentene. Ennek a nyolcszorosa 52,8 millió forint.
Ha az adott területen az átlagos lakásár 52,8 millió forint vagy ennél magasabb lenne, akkor teljesülne a javaslatban szereplő nyolcszoros ár-jövedelem arány.
Ez csak egy példa arra, hogyan működne a számítás. Nem jelenti azt, hogy Budapest bármely része jelenleg megfelelne ennek a feltételnek.
Mit jelenthet ez a rövid távú lakáskiadásra nézve?
Mielőtt a hatóságok lakhatási okokra hivatkozva korlátoznák a rövid távú lakáskiadást, bizonyítaniuk kellene, hogy ez a tevékenység legalább három éven keresztül rontotta a lakások elérhetőségét vagy megfizethetőségét.
Azt is meg kellene vizsgálniuk, hogy létezik-e enyhébb intézkedés ugyanazon cél elérésére. Az intézkedések csak a szükséges területre vonatkozhatnának, például egy kerületre, városrészre vagy egy adott környékre, és nem terjeszkedhetnének ennél szélesebb körre.
Van egy másik fontos szempont is az ingatlantulajdonosok számára.
A javaslat szerinti korlátozások elsősorban azokra a rövid távra kiadott ingatlanokra vonatkoznának, amelyek nem a tulajdonos elsődleges lakóhelyei. Ez különbséget tenne aközött, aki a saját otthonát adja ki időszakosan, illetve aközött, aki befektetési célú vagy másik ingatlanját használja rövid távú szállásadásra.
Ha egy helyi önkormányzat ezekre az új uniós szabályokra hivatkozva korlátozná a rövid távú lakáskiadást a lakáspiacra gyakorolt hatás miatt, akkor az intézkedés legfeljebb öt évig maradhatna érvényben. Ezt követően újra meg kellene vizsgálni, hogy továbbra is szükség van-e rá.
Budapesten, ez egy már elkezdett folyamatba illeszkedik bele. A főváros 2026 végéig moratóriumot vezetett be az új rövid távú szálláshelyek regisztrációjára, míg Terézváros 2026 januárjától bevezette az úgynevezett „nullanapos” szabályt.
Mi lesz az üresen álló lakásokkal?
A javaslat keretet adhatna olyan intézkedéseknek is, amelyek a második otthonként használt vagy hosszabb ideje üresen álló ingatlanokat érintik. Ugyanakkor figyelembe kellene venni azokat az eseteket is, amikor az ingatlan jogos okból áll üresen.
Ez különösen érdekes kérdés Magyarországon.
Az Európai Bizottság adatai szerint körülbelül 570 ezer lakás áll üresen az országban, ami a teljes lakásállomány nagyjából 12-13 százalékát jelenti. A szám azonban önmagában félrevezető lehet. Sok ilyen ingatlan rossz állapotban van, jelentős felújításra szorul, vagy olyan térségben található, ahol alacsony a lakhatási kereslet.
A budapesti ingatlantulajdonosok számára a legfontosabb üzenet nem az, hogy újabb korlátozások biztosan érkeznek. Sokkal inkább az, hogy a jövőben a beavatkozások célzottabbá válhatnak, és a hatóságok egyértelműbb szabályok alapján léphetnek fel ott, ahol bizonyíthatóan valós lakhatási problémák alakultak ki.