Mielőtt Arnold Schwarzenegger hollywoodi sztár lett volna, már pénzügyileg függetlenné vált az ingatlanbefektetések révén, mindezt egyetlen hatlakásos társasházzal kezdve.
Huszonéves korai szakaszában megvásárolt egy hatlakásos bérházat körülbelül 215 000 dollárért. Ehhez 27 000 dollár saját megtakarítást, egy 10 000 dolláros kölcsönt az önerő kiegészítésére, valamint banki hitelt használt fel a fennmaradó összegre. Az egyik lakásba ő maga költözött be, az öt másikat pedig olyan színészeknek adta ki, akiket az edzőteremből ismert. A bérleti díjak a jelzáloghitel jelentős részét fedezték, miközben ő közben építette hollywoodi kapcsolatait. Ez egy gondosan megtervezett, tudatos első vásárlás volt. Az üzlet már az első naptól működőképesre volt felépítve. Ha a bérleti bevétel nem lett volna stabil, az egész rendszer összeomlott volna.
Néhány évvel később eladta ezt az ingatlant, körülbelül 169 000 dollár nyereséget realizált, majd ezt az összeget egy nagyobb társasházba fektette vissza.
„Az első milliómat ingatlanban kerestem, nem filmekből.”
Elég ideig tanult ahhoz, hogy felismerje a jó üzletet
Schwarzenegger éveket töltött piackutatással az első vásárlása előtt. Három éven keresztül figyelte az újsághirdetéseket, összehasonlította az ajánlatokat, és egy ingatlanügynökkel dolgozott együtt. Emellett volt egy szigorú szabálya: soha nem fizetett többet, mint az éves bruttó bevétel tízszerese, hogy maradjon mozgástér karbantartásra és egyéb költségekre.
A legtöbb vevő is összehasonlítja az ingatlanokat vásárlás előtt, de általában csak a nyilvánvaló szempontokat: vételár, elhelyezkedés, méret, meghirdetett bérleti díj.
Ami gyakran kimarad, az a számítás „csendesebb” része: milyen gyorsan kelnek el valójában a hasonló lakások, mennyibe kerülhet a fenntartás, és hogyan befolyásolja az üresen állás a végeredményt.
Az első épület önmagát tartotta el
Az első ingatlan azért működött, mert öt lakás már a kezdetektől bérelt volt. A bérleti díjak azonnal életképessé tették az üzletet.
Sok befektető arra koncentrál, hogy „jó” ingatlant vegyen. Sokkal kevesebben vizsgálják meg részletesen, hogy a számok hosszú távon is működnek-e. Itt kerül bajba rengeteg első befektető , gyakran komoly pénzügyi nyomás alá.
Az ingatlan a szabadság eszköze volt
Schwarzenegger egyértelműen megfogalmazta a lényeget:
„Mindig megígértem magamnak, hogy nem kerülök olyan helyzetbe, ahol azért kell elvállalnom egy munkát vagy szerepet, mert pénzt kell keresnem a megélhetéshez.”
A legtöbb befektető számára a bérleti bevétel igazi értéke itt mutatkozik meg. Nem csupán a profit számít, hanem az irányítás és a függetlenség. A bérleti díjak lehetővé tették számára, hogy ne a karrierjétől függjön a túlélése.
Növekedés egy működő modell ismétlésével
Az első társasház után folyamatosan nagyobb épületekbe fektetett.
Az út egyszerű volt: egy hatlakásos ház, majd egy nagyobb, aztán körülbelül 27 lakás, később pedig 50 lakás körüli épületek. Minden egyes lépést az előző finanszírozott.
„Egyszerűen csak tovább vettem az épületeket.”
A méretnövekedés csak akkor válik lehetővé, ha az első üzlet jól van felépítve, ez pedig szinte mindig alapos tanulás és kutatás eredménye.
Az üzlet nem az áremelkedésre épült
Az első hatlakásos épület azért működött, mert az öt kiadott lakás elegendő bevételt termelt a hitel és az üzemeltetési költségek nagy részének fedezésére. A kulcs az volt, hogy az üzlet már kezdetben is fenntartható volt, nem a jövőbeni áremelkedésre épített.
Budapesten ma ezt nehezebb elérni. Az ingatlanárak gyorsabban emelkedtek, mint a bérleti díjak, a finanszírozási költségek magasabbak, és már kisebb tévedések is könnyen meggyengíthetik egy befektetés eredményességét.
Sok ingatlan első ránézésre még elfogadhatónak tűnik. De amikor az üresedést, a karbantartási költségeket és a reális bérleti díjakat is figyelembe vesszük, a számok gyakran egészen mást mutatnak.
A helyes döntés azon múlik, hogy pontosan tudjuk, mennyiért kelnek el valójában a hasonló lakások, mennyi ideig állnak üresen, és mik a tényleges költségek – ezekre a területekre fókuszálunk mi is a budapesti ingatlankezelés során.
5 gyakorlati tanulság Arnold Schwarzenegger ingatlanstratégiájából
1. A vásárlás előtt elvégezte a munkát
Három évnyi hirdetésfigyelés után pontosan tudta, mit jelent a jó üzlet.
2. Az első üzlet a stabil bérleti bevételek miatt működött
Az öt bérbe adott lakás már az elejétől életképessé tette az ingatlant.
3. A bevétel korán szabadságot teremtett
A bérleti díjak miatt nem kellett csak a megélhetésért szerepeket vállalnia.
4. A növekedés ismétlésből fakadt, nem újratervezésből
Ugyanazt a modellt alkalmazta egyre nagyobb léptékben.
5. A piac segített, de az üzletei önmagukban is működtek
A konstrukció nem kizárólag az áremelkedésre épült.
Záró gondolat
Arnold Schwarzenegger ingatlantörténete nem időzítésről vagy szerencséről szól.
Arról szól, hogy egyetlen üzletet gondosan úgy építsünk fel, hogy működjön, és csak ezután ismételjük meg a képletet. Ez ma is a különbség aközött, hogy valaki „ingatlant birtokol”, vagy olyan ingatlant birtokol, amely valóban nyereséges.