A befektetői célpontok/hotspotok gyakrabban csendben jelennek meg olyan helyeken, ahol a mindennapi élet fokozatosan könnyebbé válik: új munkahelyek jönnek létre, javul a közlekedés, és a bérleti kereslet is erősödik jóval azelőtt, hogy az árak teljesen tükröznék a változást.
Ha Magyarországon keresed a következő növekedési térséget, a cél nem a már népszerű helyek üldözése, hanem azoknak a jeleknek a felismerése, amelyek általában 1–3 évvel azelőtt jelennek meg, hogy egy környék igazán beindulna.
Íme néhány kulcsfontosságú tényező, amit érdemes szem előtt tartani, amikor a következő „befektetői hotspotot” keresed.
1) Először jön a munkaerőpiaci növekedés, utána az ingatlanpiaci kereslet
A fenntartható áremelkedés általában a foglalkoztatás növekedésével kezdődik. Az új munkahelyek több bérlőt, magasabb háztartási jövedelmeket és szélesebb szolgáltatási keresletet hoznak ezek pedig hosszú távon támogatják az ingatlanértékek emelkedését.
Debrecen jól mutatja ezt a mintát. Az elmúlt évek nagy ipari beruházásai , például a CATL akkumulátorgyár, amely várhatóan mintegy 9 000 munkahelyet teremt, valamint a BMW bővítése, több száz új pozícióval több ezermilliárd forintos befektetést jelentenek és hosszú távú bizalmat a helyi gazdaságban.
Ami ezt követte, nem puszta spekuláció volt, hanem mérhető ármozgás. 2025 végére a debreceni átlagos használt lakásárak körülbelül 889 000 Ft/nm-re emelkedtek, az éves növekedés pedig meghaladta az országos átlagot. Az Észak-Alföld régióban a drágulás több hagyományosan erős piacot is megelőzött, jól mutatva, hogy a munkahelyteremtés mennyire kézzelfogható ingatlanpiaci keresletet generál.
Tanulság: előnyben részesítsd azokat a helyeket, ahol több munkaadó, oktatási központ és iparág van jelen, ne csak egyetlen bejelentésre alapozz.
2) Közlekedési és infrastrukturális fejlesztések, amelyek megváltoztatják az életminőséget
A megközelíthetőség az egyik legmegbízhatóbb, hosszú távú keresletnövelő tényező. Még akkor is, ha egy projekt kivitelezése nem kezdődött el, a hivatalos tervek és tanulmányok már képesek megváltoztatni, hogyan látják a vevők és bérlők az adott területet.
A mindennapi életet könnyebbé tevő közlekedési fejlesztések csendben képesek átalakítani egy teljes környéket.
Jó példa erre Zugló, ahol a jövőbeni metrókapcsolat és egyéb közlekedési fejlesztések már most hatással vannak a várakozásokra. A jelenlegi tervek szerint az M1-es metró Mexikói út állomását hosszabbítanák meg a Rákosrendező vasúti csomópont felé, amelyhez egy nagy, vegyes funkciójú fejlesztés kapcsolódna: lakásokkal, irodákkal, parkokkal és jobb kapcsolatot biztosítva a Városliget felé.
A projekt még előkészítési fázisban van, elsősorban a megvalósíthatósági vizsgálatok és engedélyezés zajlik, valamint új gyalogos- és kerékpáros kapcsolatok tervezése. Bár az építkezés még nem indult el, már az a tény is befolyásolja a várakozásokat, hogy bekerült a hivatalos fejlesztési tervekbe.
Zugló emellett további közlekedési fejlesztésekből is profitál, például az Örs vezér tere környéki gyalogos- és kerékpáros infrastruktúra javításából.
3) Piaci környezet: támogatja a növekedést, de fegyelmezettséget igényel
Az országos ingatlanpiaci környezet meghatározza, hol alakulhat ki hotspot, de óvatosságra is int.
2025-ben az ingatlanárak erősen emelkedtek, miközben az új építésű lakások száma alacsony maradt. 2024-ben országosan valamivel több mint 13 000 lakás készült el, ami 29%-os visszaesés az előző évhez képest. Ezzel párhuzamosan az árak közel 18%-kal nőttek, ami azt mutatja, hogy a kereslet jóval meghaladta a kínálatot.
Egyszerűen fogalmazva: többen akartak vásárolni vagy bérelni, mint ahány új lakás készült. Ez segítheti az árak növekedését, de könnyen túlfizetésre is késztetheti a vevőket.
A bölcs megközelítés: lassítani, és azokra a területekre fókuszálni, ahol a növekvő árak mögött valódi fundamentumok állnak , munkahelyteremtés, közlekedési fejlesztések, stabil bérleti kereslet.
4) A bérleti kereslet és hozamok ellenállóképessége továbbra is számít
Egy jövőbeli hotspotnak valós bérleti körülmények között is működnie kell, nem csak növekedési várakozások alapján.
A legfrissebb jegybanki adatok szerint a fővárosi átlagos bruttó bérleti hozamok 12 hónap alatt 5,2%-ról 4,7%-ra estek, ami jól mutatja, hogy a gyors áremelkedés könnyen csökkenti a hozamokat.
Vásárlás előtt érdemes:
- megnézni a hasonló ingatlanok bérleti árait
- elemezni, mennyi ideig maradnak hirdetésben
- stressztesztelni a cash flow-t üresedéssel és magasabb fenntartási költségekkel
Ha egy befektetés csak ideális körülmények között működik, piaci változások esetén könnyen kockázatossá válhat.
5) A helyi kínálat eldöntheti a jövedelmezőséget
Az országos építési trendek nem mindig tükrözik a helyi viszonyokat. Még akkor is, ha országosan lassul az építkezés, egy kisebb környéken több hasonló új projekt egyszerre jelentős túlkínálatot eredményezhet.
Erre gyakorlati példa a BudaPart (Lágymányosi-öböl) térsége, ahol 2019 és 2023 között több nagy lakófejlesztési ütem készült el rövid időn belül. Több száz, szinte azonos új lakás jelent meg egyszerre a bérleti piacon. A tulajdonosok így erősebb versennyel, hosszabb üresedéssel és lassabb bérleti díjemelkedéssel szembesültek, még akkor is, ha a környék általános kereslete továbbra is erős volt.
A szűkösség áremelő, a túlkínálat árcsökkentő hatású.
6) A „lifestyle” lendület előbb látszik, mint a hírek
A jövőbeli hotspotok gyakran apró jelekben mutatkoznak meg: felújított épületek, jobb kiskereskedelem, új kávézók, és változó lakóösszetétel.
Debrecenben az áremelkedést nemcsak az ipari beruházások, hanem a látható életminőség-javulás és a növekvő bérlői kereslet is követte. Hasonló korai jelek láthatók Szegeden és Kecskeméten is, ahol nagy foglalkoztatási projektek formálják a hosszú távú lakáskeresletet.
5 pontos kérdés–válasz összefoglaló
1) Mi a jövőbeli hotspot legjelentősebb jelei?
Erős munkahelyteremtés, javuló közlekedés és élhetőség.
2) Miért számít ennyire a közlekedés?
Mert a jobb elérhetőség bővíti azokat a területeket, ahol az emberek szívesen élnek, ez pedig emeli a keresletet és az ingatlanértékeket.
3) Vissza kellene fogni a befektetéseket, ha nőnek az árak?
Nem feltétlenül, de a fegyelem és az alapok elemzése ilyenkor még fontosabb.
4) Mi az egyik leggyakoribb kockázat, amit a befektetők figyelmen kívül hagynak?
A helyi túlkínálat, amikor sok hasonló lakás készül el egyszerre.
5) Milyen korán lehet felismerni a hotspotokat?
Gyakran már 12–36 hónappal azelőtt, hogy az árak teljesen tükröznék a változást.