Ha ingatlanhirdetéseket böngészel, és már a kulcsokat képzeled a kezedben, gondolj bele: az első otthonod lehet az első befektetésed is. Magyarország lakáspiaca továbbra is élénk, a bérleti díjak stabilak, így egy kis tervezéssel most megalapozhatod a következő ingatlanodat – és az azt követőt. Íme egy világos, barátságos útmutató az okos vásárláshoz és az első mini-portfóliód felépítéséhez.
Érezd a piac lüktetését (ne csak a címeket olvasd)
Az ingatlanárak 2024-ben és 2025-ben tovább emelkedtek. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) „túlmelegedési” kockázatokra figyelmeztet, miután az árak gyorsabban nőttek, mint a bérek és a bérleti díjak, de a hitelek minősége stabil, sőt 2025 elején a bankok még lazítottak a kamatfelárakon, mielőtt szigorításra utaltak.
Mi a helyzet a bérleti díjakkal?
A KSH hivatalos bérleti díjindexe szerint 2025 szeptemberére országosan és Budapesten is kb. 6,5–6,6%-kal voltak magasabbak az árak az előző évhez képest, bár havi szinten volt egy kisebb csökkenés. Ez a legjobb mérőszám a bérleti szintekhez, és kiváló alap a jövőbeli bérleti bevételek becsléséhez.
Jelenleg Budapesten az átlagos bruttó bérleti hozam kb. 5%, a legtöbb kerületben 4,7–5,4% között mozog, mérettől és elhelyezkedéstől függően. Ez elég lehet a jelzálog törlesztésére – ha okosan vásárolsz és jól menedzseled.
Döntsd el, mit vársz az első ingatlanodtól
Mielőtt beleszeretsz egy lakásba vagy kilátásba, határozd meg, hogy az első ingatlanod cash-flow alap vagy értéknövelő legyen.
Cash-flow alap: Kompakt, könnyen kiadható lakásokat keress (35–55 nm) metróállomások, egyetemek vagy forgalmas közlekedési útvonalak közelében. A VII., IX., XI. és XIII. kerület Budapesten örök kedvenc, de Debrecen, Győr és Szeged is növekedő városok.
Értéknövelő: Olyan régebbi vagy kissé felújítandó lakásokat célozz meg jó környéken, amelyeket felújíthatsz. Egy új konyha, modern fürdőszoba, friss burkolat jelentősen emelheti a bérleti díjat és az eladási értéket.
Budapesten az átlagárak kb. 1,2–1,27 millió Ft/nm körül mozognak, a régebbi ingatlanok 1,17 millió Ft/nm körül, az új építésűek pedig prémiumot kérnek. A belső kerületek könnyen meghaladják a 2 millió Ft/nm-t, míg a külső kerületek megfizethetőbbek.
Találd meg a megfelelő finanszírozást (és teszteld a jövőbeli kamatokat)
CSOK Plusz: államilag támogatott családi hitel, akár 50 millió Ft-ig, fix 3%-os kamattal (feltételek vonatkoznak rá).
Első lakás vásárlói kamatplafon (2025): 2025 április és október között a 35 év alattiak 5%-os kamatú hitelt vehettek fel bizonyos méret- és árhatárok mellett.
Piaci hitelek: 2025 első felében az új forinthitelek átlagos THM 6,6–6,8% volt.
Mindig számolj 1–2 százalékpontos kamatváltozással, hogy lásd, bírnád-e a törlesztést.
Ismerd a magyar szabályokat (és kalkuláld bele)
• Vagyonszerzési illeték: általában az ingatlan értékének 4%-a.
• Bérleti jövedelem adója: 15% SZJA, évente fizetendő.
• Ingatlanértékesítés utáni adó: szintén 15%, de 5 év után elengedik.
• Külföldi vásárlók: EU-s állampolgárok szabadon vásárolhatnak; nem EU-soknak engedély kell az önkormányzattól.
Válassz olyan helyet, amit a bérlők (és jövőbeli vevők) szeretnek
• XI. kerület (Újbuda): új projektek, mint Budapart, Metrodom River, Andor-Liget.
• XIII. kerület (Angyalföld): erős kereslet, jó közlekedés, élénk fejlesztések.
• Vidéki központok: Debrecen, Győr, Szeged – megfizethető árak, stabil hozam.
Figyelj az Airbnb-szabályokra
Ha rövid távú kiadásban gondolkodsz, vedd figyelembe: a VI. kerület 2026-tól betiltja az Airbnb-t, és más kerületek is követhetik. Mindig ellenőrizd a helyi rendeleteket.
Gondolkodj portfólióban, ne csak vásárlásban
Az első ingatlanod alap a következőhöz. Kövesd az árnövekedést, növeld az értéket, és refinanszírozz, ha javul a hitel/fedezet arányod. Diverzifikálj: vegyél téglalakást és új építésűt is.
Számolj, mielőtt lépsz
Egy tipikus 45 nm-es lakás a XIII. kerületben kb. 1,25 millió Ft/nm összesen 56 millió Ft. 6,6%-os hitellel és 5%-os hozammal akár nullszaldós lehet a cash-flow. De ha túl drágán veszel vagy az Airbnb-re alapozol, könnyen negatívba fordulhat.
Építsd fel a csapatodat
Jó ügyvéd (kötelező), egy profi ingatlanközvetítő, aki ismeri a bérleti piacot, és egy hitelközvetítő, aki összehasonlítja az állami és piaci hiteleket.
Lényeg
A magyar ingatlanpiac továbbra is növekszik, de az óvatos, okos vásárlás az új előny. Légy tájékozott, számolj konzervatívan, és gondolj két ingatlannal előre – így lesz az első lakásod a hosszú távú vagyon alapja.
5 pontos összefoglaló
1. Most jó idő ingatlant venni?
Igen. Az árak és a forgalom újra emelkednek, a bérleti díjak pedig továbbra is éves szinten nőnek. Csak tervezz a kamatváltozásokkal, és kerüld a kockázatos rövid távú bérbeadási feltételezéseket.
2. Milyen hozamra számíthatok Budapesten?
Általában 4,7–5,4% bruttó, a kerülettől, mérettől és felújítási állapottól függően.
3. Milyen segítség érhető el első lakás vásárlásához?
Állami programok, mint a CSOK Plusz (fix 3%) és az ideiglenes 5%-os kamatplafon a 35 év alattiaknak, megkönnyíthetik a hitelfelvételt.
4. Milyen adók vonatkoznak rá?
Számíts 4% vagyonszerzési illetékre, 15% személyi jövedelemadóra a bérleti díjból, valamint az ingatlanértékesítés utáni adóra, amit 5 év után elengednek.
5. Hol érdemes keresni?
A XI. és XIII. kerület nagy keresletet és jó közlekedést kínál; Debrecen vagy Győr pedig megfizethető diverzifikációs lehetőséget nyújt.
Emlékeztető: a szabályok és hitelprogramok gyakran változnak. Mielőtt aláírsz, ellenőrizd a hivatalos forrásokat MNB, NAV vagy az önkormányzat a legfrissebb részletekért.