Lehet, hogy az I. kerület lesz a következő, ahol betiltják az Airbnb-t? Egy világos, számokon alapuló útmutató ingatlanbefektetőknek
Ha befektető vagy, a rövid távú lakáskiadás szabályozási kockázata ma már valós tényező, amellyel számolni kell. Ez az útmutató közérthetően, konzervatív példaszámítással magyarázza el, mit jelenthetnek az aktuális viták a készpénztermelő képességre, hozamokra és a lehetőségeidre.
Miért fontolgatja egyáltalán az I. kerület a szigorítást?
Ha már van lakásod az I. kerületben, vagy vásárlást tervezel, biztosan észrevetted, hogy megváltozott a közbeszéd. Miután egy belső kerület 2026 elejétől betiltotta a rövid távú kiadást, az I. kerületben is nyíltan beszélnek szigorításokról , akár teljes tiltásról is.
Semmi sem dőlt még el.
Befektetőként azonban a fontos kérdés nem az, hogy lesz-e tiltás, hanem az, hogy az ingatlanod akkor is működik-e, ha lesz.
Az I. kerület történelmi, sűrűn beépített, és nagyrészt lakóövezet. A döntéshozók nem a turizmust ellenzik, hanem azt, hogy a folyamatos rövid távú forgalom hogyan változtatja meg a hétköznapi életet.
A főbb hivatkozott problémák:
- kevesebb elérhető otthon a hosszú távú lakosoknak
- bérleti díjak emelkedése
- zaj és „szállodásodó” épületek a csendes utcákban
Befektetői szempontból ez egy dolgot jelez: a rövid távú bevétel többé nem kezelhető biztosként.
Mit mutatnak a hivatalos adatok?
A következtetések előtt érdemes a hiteles számokra nézni.
A KSH–ingatlan.com bérleti index szerint:
- 2025 elején a bérleti díjak tovább erősen nőttek.
- Márciusra az éves növekedés 6,7% volt a fővárosban, 7,6% országosan.
- 2025 novemberében a piac lassult.
- A meghirdetett bérleti díjak havi alapon 0,8%-kal csökkentek, de még mindig 5,6%-kal magasabbak voltak, mint egy évvel korábban Budapesten.
Egyszerűbben: nem zuhantak a bérleti díjak, csak lassult a növekedés.
Ha kizárólag az I. kerületet nézzük:
2026 elején a medián hosszú távú bérleti díj kb. 300 000 Ft/hó, ami kb. 4%-kal magasabb, mint egy éve. A medián eladási ár 1,9 millió Ft/m² körül mozgott, kb. 15%-os éves növekedéssel.
Mit változtatna meg egy esetleges tiltás?
A legnagyobb hatás nem az árak esésében jelentkezne, hanem a bevételi szerkezet átalakulásában.
A tulajdonosok várhatóan átállnának:
-hosszú távú bérbeadásra
-közép távú, bútorozott kiadásra
-vagy eladásra saját célra vásárlóknak
Más országokban hasonló helyzetben több lakás került vissza a hosszú távú piacra. Ez lassította a bérleti díjak növekedését, de nem csökkentette a keresletet.
Befektetőként ez azt jelenti:
kevesebb extrém kiugró hónap, több stabil, kiszámítható készpénzáramlás.
Reális példa: így számol egy befektető
Ingatlan:
45 m²-es lakás, 1,9 millió Ft/m² áron kb. 85,5 millió Ft vételár.
Hosszú távú bérleti bevétel:
Medián ár: 300 000 Ft/hó 3,6 millió Ft/év bruttó bevétel
Éves költségek (kerekítve):
Közvetítés/kezelés (10%): 360 000 Ft
Karbantartás, javítás: 300 000 Ft
Üres hónap tartalék (1 hónap): 300 000 Ft
Biztosítás, adminisztráció: 150 000 Ft
Összes költség: kb. 1,11 millió Ft/év
Becsült nettó bevétel: 3,6 M – 1,11 M = 2,49 millió Ft/év
Nettó hozam: kb. 2,9% , ami stabil, rezisztens a szabályozásra, nem függ a turisztikai politikától.
A rövid távú kiadás papíron jobbnak tűnhet (450–500 ezer Ft/hó bruttó), de:
-magasabb költségek
-nagyobb elhasználódás
-nagyobb üresjárati kockázat
-szabályozási bizonytalanság
Az óvatos stratégia lényege: Ha hosszú távon is működik a számítás, a rövid távú többlet csak bónusz.
Mit jelent mindez a most vásárlóknak?
Az I. kerületben ma a legbiztonságosabb:
- hosszú távú bérleti bevételre alapozni a számításokat
- konzervatív bérleti díjjal és reális költségekkel számolni
- a rövid távú bevételt extrának kezelni
A kisebb lakások gyakran jobban teljesítenek, mert:
- alacsonyabb a belépési ár
- gyorsabban kiadhatóak
- kisebb a kihasználatlanság kockázata
- könnyebben eladhatóak
Mit jelent ez a piac számára?
Ez nem tulajdonos-ellenes lépés.
A piac egyszerűen érettebbé válik.
A rövid távú kiadás az első években kiemelkedő hozamokat hozott.
Most a szabályozás felzárkózik, a hozamok pedig:
-lassabbak
-stabilabbak
-kiszámíthatóbbak
Ez különösen igaz a történelmi belső városrészekben.
A tőkevédelmet, stabil bevételt és alacsony stresszt kereső befektetők számára ez akár előny is lehet.
Kérdezz-felelek
1. iltva van már az Airbnb az I. kerületben?
Nem. Csak tárgyalják.
2. Összeomlanak a bérleti díjak, ha tiltás lesz?
Nem valószínű. Nőhet a kínálat, de a kereslet erős marad.
3. Érdemes most itt vásárolni?
Igen, ha hosszú távú bérleti alapon is működik az üzleti terv.
4. Pánikolniuk kell a jelenlegi tulajdonosoknak?
Nem. De érdemes B tervet tartani.
5. Mi a legbiztonságosabb stratégia most?
Konzervatív számítások, lejtmenet elleni védelem, rugalmasság megőrzése.