Az elmúlt években a budapesti lakásvásárlók nehéz helyzetben voltak, mert kevés eladó ingatlan közül választhattak, miközben a lakásárak folyamatosan és gyors ütemben emelkedtek. Most azonban úgy tűnik, hogy ez a helyzet kezd megváltozni. 2026 első felében visszaesett az új építésű lakások iránti kereslet, miközben a beruházók továbbra is rekordmennyiségű lakást dobnak piacra. Egyre több elkészült, de még el nem adott lakás halmozódik fel, újra megjelennek a különféle kedvezmények, és a használt lakások hirdetési árai már három egymást követő hónapban csökkentek.
Ez nem jelenti azt, hogy összeomlana a piac. Inkább arról van szó, hogy a vásárlóknak több választási lehetőségük van, ezért kevésbé érzik azt, hogy azonnal dönteniük kell.
Lassult az új lakások értékesítése
Az OTP Jelzálogbank adatai szerint 2026 első hat hónapjában körülbelül 3.300 új lakást adtak el Budapesten. Ez 25 százalékkal kevesebb, mint az előző fél évben. A visszaesés egyébként két rendkívül erős év után következett be. Az elmúlt két évben rendre mintegy 8.800, illetve 8.700 új lakás talált gazdára, ami 2017 óta a legerősebb éves eredmények közé tartozik.
A korábbi kereslet egy részét több egyszeri tényező is felfűtötte. A lejáró állampapírokból felszabaduló megtakarítások tavaly év elején sokakat ösztönöztek lakásvásárlásra, később pedig az Otthon Start hitelprogram is számos vevőt hozott előre a piacra. Ezek a hatások azonban mára gyengültek, miközben a magas árak miatt a vásárlók egyre megfontoltabban döntenek.
Tovább nő a kínálat
2026 első felében a beruházók 129 projekt keretében közel 5950 lakás értékesítését indították el. Ez az elmúlt kilenc év legmagasabb féléves adata. Az új projektek közül 25 olyan volt, amely több mint 50 lakást tartalmazott, és ezek közül 18-ban a lakások száma meghaladta a százat.
Budapesten 2026-ban várhatóan mintegy 9500 új lakás készül el, ami közel két és félszerese az előző év teljesítményének. Az OTP Jelzálogbank becslése szerint 2027-re már most körülbelül 9400 lakás átadása szerepel a tervekben, míg 2028 és 2029 során további 7400 új lakás készülhet el.
Mindez azt jelenti, hogy a kínálat tovább bővül, miközben az értékesítések üteme lassul.
Egyre több az eladatlan lakás
Június végére körülbelül 900 olyan új építésű lakás volt Budapesten, amely már elkészült és azonnal költözhető, mégsem talált gazdára.
Ez fél év alatt 40 százalékos növekedést jelent.
Bár ez még messze van a 2008-as pénzügyi válság utáni szintektől, amikor több mint 4000 elkészült, de eladatlan lakás volt a piacon, az elmúlt tíz év egyik legmagasabb értékének számít.
Emellett további 9300 olyan lakás épül jelenleg, amelyet még nem sikerült értékesíteni.
A fejlesztők egyre gyakrabban próbálják ösztönözni a vásárlókat különféle akciókkal és akár több millió forintos kedvezményekkel.
Alex Markus, a City-Lets Ltd. ügyvezetője szerint:
„A lassuló értékesítések nem azt jelentik, hogy az emberek már nem szeretnének új otthonokat vásárolni. Inkább arról van szó, hogy több lehetőség közül választhatnak, és több idejük van összehasonlítani az ajánlatokat. Amikor a kínálat gyorsabban nő, mint a kereslet, a beruházóknak sokkal többet kell foglalkozniuk az árakkal, a műszaki tartalommal és a különféle kedvezményekkel.”
Lassul az új építésű lakások drágulása
A kereslet gyengülése egyelőre nem okozott általános árcsökkenést az új lakások piacán.
A 2027-ben átadásra kerülő lakásokat jelenleg átlagosan négyzetméterenként körülbelül 1,85 millió forintos áron hirdetik. A 2028-ban elkészülő projektek esetében ez az átlag már közel 1,9 millió forint négyzetméterenként. Az OTP Jelzálogbank szerint ugyanakkor az áremelkedés üteme lassul. Az is árulkodó jel, hogy egyre több beruházó kínál kedvezményeket, ami arra utal, hogy már nem tudnak kizárólag folyamatos áremelésekkel értékesíteni.
Az előértékesítések is vegyesebb képet mutatnak. A 2027-ben elkészülő lakások körülbelül fele már elkelt, míg a későbbi években átadásra kerülő projektek esetében az értékesített lakások aránya jelenleg inkább egyharmad körül mozog.
A használt lakások piacán már látható az árcsökkenés
A használt lakásoknál a változás egyértelműbben érzékelhető.
Budapesten júniusban a hirdetési árak átlagosan 0,1 százalékkal csökkentek, ami már a harmadik egymást követő hónap volt visszaeséssel. Hasonló, legalább három hónapig tartó csökkenő időszak legutóbb 2020 októbere és decembere között fordult elő. Éves összevetésben az árak továbbra is magasabbak, 2026 júniusában a budapesti hirdetési árak még mindig 8,7 százalékkal meghaladták az egy évvel korábbi szintet.
A fontos változás azonban az, hogy a drágulás megállt. Az árak növekedése lassul, és a vásárlók anyagi lehetőségei egyre erősebb korlátot jelentenek a további áremelések számára.
Az ingatlan.com szerint a következő három-hat hónapban várhatóan a piac stabilizálódik, és csak akkor élénkülhet újra jelentősebben a kereslet, ha a lakáshitelek kamatai érezhetően csökkennek.
Mi változott a budapesti lakáspiacon?
Budapest jelenleg nincs olyan túlkínálati helyzetben, mint amilyen helyzet a pénzügyi válság idején kialakult. Ugyanakkor a piac kezd kiegyensúlyozottabbá válni a vevők és az eladók között.
Az új lakások iránti kereslet lassult, miközben a kínálat tovább nő. Egyre több az elkészült, de még eladatlan lakás. A beruházók ismét kedvezményekkel próbálják csalogatni a vásárlókat, és a használt lakások piacán már megjelent az enyhe árcsökkenés is. A vásárlók számára ez több választási lehetőséget, több időt a döntésre és erősebb alkupozíciót jelent, mint amilyenben az elmúlt évek során voltak.
A beruházóknak és az eladóknak viszont alkalmazkodniuk kell az új helyzethez. A sikeres értékesítéshez már nem elég csupán a korábbi évek lendületére és a folyamatos áremelkedésre építeni.