A nyár hagyományosan nyugodtabb időszak a magyar ingatlanpiacon, és 2026 júliusa sem volt kivétel.
A Duna House becslése szerint júliusban országszerte 9 292 lakóingatlan-adásvétel történt, ami 5,8%-kal kevesebb a júniusi számnál. Ugyanakkor ez mindössze 2,1%-kal maradt el a 2025 júliusi eredménytől, ami arra utal, hogy a nyári visszaesés egyelőre mérsékelt, és nem arról van szó, hogy eltűntek volna a vevők a piacról.
Erre érdemes emlékezni akkor is, amikor a hírek a piac lassulásáról szólnak. Az ingatlanpiac nem mindenhol ugyanúgy működik, és erre a budapesti piac jelenleg különösen jó példa.
A piac különböző részei eltérően alakulnak
A budapesti panel- és téglaépítésű lakások ára az első nyári hónapokban eltérő irányba mozdult.
A panellakások ára februárban érte el a csúcsot, majd csökkenni kezdett. Júliusra több mint 8%-kal estek vissza a februári szinthez képest, és elérték az idei év legalacsonyabb árszintjét.
A téglaépítésű lakások esetében éppen az ellenkezője történt. Az átlagos négyzetméterárak tavasztól nyárig folyamatosan emelkedtek, és júliusban érték el a 2026-os év legmagasabb szintjét.
Ennek megfelelően a két lakástípus közötti árkülönbség is nőtt. Tavasszal a panellakások négyzetméterára átlagosan mintegy 11%-kal volt alacsonyabb a téglaépítésű lakásokénál. Júliusra ez a különbség közel 21%-ra nőtt.
Ez azt jelenti, hogy az eladóknak elsősorban a saját ingatlantípusuk piacát kell figyelniük, nem pedig csak az általános budapesti átlagárakat.
Az eladóknak a mai piacból kell kiindulniuk
A jelenlegi piaci környezetben az egyik legfontosabb döntés az eladók számára a megfelelő hirdetési ár meghatározása.
A Duna House megvizsgálta a budapesti lakáseladásokat 2026 első felében, és jelentős különbséget talált azok között az ingatlanok között, amelyeket már az elején reális áron hirdettek meg, illetve amelyek túl magas árral kerültek piacra.
A reálisan árazott lakások átlagosan 44 nap alatt találtak vevőre. Azok az ingatlanok viszont, amelyeknél később árat kellett csökkenteni, körülbelül 125 napig maradtak a piacon.
A végső árengedmény mértékében is nagy különbség volt. A helyesen beárazott lakásoknál az eladók jellemzően csak 2-3%-ot engedtek az árból, míg a kezdetben túlárazott ingatlanok esetében a végső ár már átlagosan 11%-kal maradt el az eredetileg kért összegtől.
„Az egyik legnagyobb hiba, amit az eladók egy változó piacon elkövethetnek, hogy három vagy akár hat hónappal korábbi piaci árakból indulnak ki” – mondta Markus Alex, a City-Lets Kft. ügyvezetője. „A vevők azt nézik, milyen ingatlanok érhetők el most, ezért a meghirdetett árnak a jelenlegi piaci helyzetet kell tükröznie.”
A tárgyalások szerepe is megnőtt. 2026 tavaszára az átlagos alkumérték a 2025 közepén jellemző 3%-ról több mint 4%-ra emelkedett. A használt téglaépítésű lakásoknál a vevők átlagosan 4,6-4,9%-os kedvezményt tudtak elérni, míg a panellakásoknál ez inkább 3% körül alakult.
A komoly vevők továbbra is jelen vannak
A lassabb piac nem azt jelenti, hogy nincsenek vevők.
Ilyenkor a vásárlók általában több időt szánhatnak az ajánlatok összehasonlítására és az alkura, mielőtt meghoznák a döntésüket.
Az eladók számára ezért egyre fontosabbak az alapok. Ha egy vevő több hasonló ingatlant néz meg, gyorsan észreveszi, melyik lakás van megfelelően bemutatva, és melyiket kínálják reális áron az állapotához képest.
A vevők számára ugyanez a helyzet akár előnyöket is jelenthet. Kisebb lehet a nyomás, hogy azonnal dönteni kelljen, és a régebb óta hirdetett ingatlanoknál nagyobb lehet az esély az alkura is.
Ez is azt mutatja, hogy érdemesebb az adott ingatlant külön megvizsgálni, mint általánosságban eldönteni, hogy a teljes piac éppen kedvező vagy kedvezőtlen a vásárlók számára.
A befektetők is alakítják a piacot
A budapesti vevők és eladók összetétele is változik.
A Duna House adatai szerint 2026 második negyedévében a budapesti eladók 48%-a olyan ingatlant értékesített, amelyet korábban befektetési céllal vásárolt. 2025 végén ez az arány még 34% volt.
A vevői oldalon a befektetők a budapesti vásárlók mintegy 32%-át tették ki, míg egy évvel korábban még 37%-os arányban voltak jelen.
Ez nem azt jelenti, hogy a befektetők eltűntek Budapestről. Inkább arról van szó, hogy egyre több tulajdonos dönt korábbi befektetési célú ingatlana eladása mellett, miközben a befektetők aránya az új vásárlások között valamelyest csökkent az előző évhez képest.
A vevők számára ez azt jelentheti, hogy több olyan lakás jelenik meg az eladó kínálatban, amelyet korábban befektetési célból tartottak.
Nincs tökéletes időpont a vásárlásra vagy az eladásra
A magyar ingatlanpiac ma már egyértelműen válogatósabb, mint a korábbi, erőteljes árnövekedéssel jellemezhető időszakban.
A jelenlegi helyzetet azonban nem lehet egyszerűen az árak csökkenésével vagy a kereslet eltűnésével leírni.
A júliusi adásvételi számok továbbra is közel voltak a tavalyi szinthez, miközben a budapesti piac egyes részei nagyon eltérően teljesítenek. A panellakások ára a februári csúcs óta csökkent, míg a téglaépítésű lakások júliusban érték el 2026-os csúcspontjukat.
Az eladók számára a legfontosabb, hogy a jelenlegi piaci viszonyok alapján határozzák meg az árat, ne pedig hónapokkal korábbi adatokból induljanak ki.
A vevők számára pedig egy nyugodtabb, több alkulehetőséget kínáló piac olyan lehetőségeket teremthet, amelyek a korábbi, erősebb versennyel jellemezhető időszakban nehezebben voltak elérhetők.