Az árverési hirdetések gyakran feltűnést keltenek, mert a kikiáltási ár sok esetben alacsonyabb, mint az ingatlanügynökségeken keresztül hirdetett hasonló lakásoké és házaké.
Ez az árkülönbség lehetőséget teremthet, ugyanakkor egy árverésen történő vásárlás folyamata jelentősen eltér egy hagyományos adásvételtől. A vevőknek a licitálás előtt meg kell érteniük a regisztrációs folyamatot, az előlegfizetési kötelezettséget, a fizetési határidőt, a tulajdoni lap tartalmát, valamint az ingatlan lakottsági státuszát.
A nemzetközi vásárlók számára az ingatlanárverések gyakran megszokott adásvételi lehetőséget jelentenek. Magyarországon azonban a legtöbb lakóingatlan-árverés végrehajtási eljárásból vagy adótartozások behajtásából ered, nem pedig a hagyományos értékesítési gyakorlat része. Ez azt jelenti, hogy a folyamat, a kockázatok és a lehetőségek jelentősen eltérhetnek egy megszokott vásárlástól.
Az árverések többsége online zajlik
Magyarországon a legtöbb bírósági árverést a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar (MBVK) által működtetett elektronikus árverési rendszerben tartják.
Az adóhatóság (NAV) által értékesített ingatlanokat általában a NAV árverési felületén hirdetik meg.
Mindkét rendszer lehetőséget biztosít arra, hogy a vevők böngésszék az ingatlanokat, megismerjék az árverési feltételeket,és online licitáljanak.
Regisztráció a licitálás előtt
Az árverésen való részvételhez a vevőknek először regisztrálniuk kell, és licitálási jogosultságot kell szerezniük. Ezt végrehajtón keresztül lehet intézni.
A licitáláshoz általában egy előleg befizetése szükséges, amely az ingatlan becsértékének 10%-a.
Miután az előleg megérkezik és a licitálási jog aktiválódik, a vevő részt vehet a kiválasztott árverésen. Ezt célszerű legalább három munkanappal az árverés lezárása előtt elintézni.
A sikertelen licitálók általában visszakapják az előleget az árverés befejezése után.
Ellenőrizze, hogy lakott vagy üres-e az ingatlan
Az egyik legfontosabb kérdés az, hogy az ingatlan üres-e vagy lakott.
Lehetséges, hogy az ingatlant még az adós, egy bérlő, egy családtag, vagy más, ott tartózkodásra jogosult személy használja.
A lakott ingatlanok általában alacsonyabb áron kelnek el, mert a vevő nem biztos, hogy azonnal birtokba tudja venni az ingatlant.
Egy üres lakás akár rövid időn belül átvehető, míg egy lakott ingatlan esetében további jogi lépésekre lehet szükség a birtokba vételhez.
„Sok vevő kizárólag a vételárra koncentrál, és figyelmen kívül hagyja a lakottság kérdését. Pedig az, hogy ki lakik az ingatlanban és milyen jogcímen, legalább olyan fontos, mint maga az ingatlan állapota.” – Alex Markus, a City-Lets Ltd. ügyvezetője
Licitálás előtt ellenőrizze a tulajdoni lapot
A licitálás előtt a vevőnek célszerű lekérnie az ingatlan tulajdoni lapját a földhivatalból.
A tulajdoni lapból kiderülhet van-e más személynek valamilyen joga az ingatlanra, fennáll-e használati jog vagy szolgalmi jog, érinti-e az ingatlant bármilyen korlátozás, amely befolyásolhatja a jövőbeni tulajdonlást vagy értékesítést.
A tulajdoni lap ellenőrzése az egyik legegyszerűbb, mégis legértékesebb lépés annak megállapítására, hogy az árverési ár valóban kedvező-e.
Az árverés nem biztos, hogy a meghirdetett időpontban zárul
A licitálóknak nem szabad feltételezniük, hogy az árverés pontosan a meghirdetett időpontban ér véget.
Ha egy új ajánlat érkezik közvetlenül a zárás előtt, a rendszer automatikusan meghosszabbíthatja az árverést, hogy más licitálók is reagálhassanak.
Így előfordulhat, hogy egy 14:00-ra tervezett zárás esetén a licit tovább folytatódik, ha az utolsó pillanatban érkeznek ajánlatok. Ez megakadályozza, hogy valaki „az utolsó másodperces licittel” nyerjen.
A nyertesnek általában körülbelül 15 napja van fizetni
Az árverés megnyerése csak a folyamat egyik része.
A nyertes licitálónak általában rövid időn belül, gyakran kb. 15 napon belül, ki kell fizetnie a teljes vételárat.
Ez jóval gyorsabb, mint egy hagyományos ingatlanvásárlás, ahol a hitelügyintézés, értékbecslés és jogi folyamatok több hónapot is igénybe vehetnek.
Jelzáloghitel felvétele nehéz lehet
A rövid fizetési határidő miatt a hagyományos banki hitel gyakran nem kivitelezhető.
A bankoknak idő kell értékbecsléshez, hitelbírálathoz, szerződéskötéshez, folyósításhoz. Ezek elvégzése 15 napon belül sok esetben nem reális.
Ezért sok árverési vevő készpénzt használ, vagy már előre megszervezett finanszírozással rendelkezik.
„A licitálás előtt a vevőknek világos tervvel kell rendelkezniük arról, hogyan finanszírozzák a vásárlást. A fizetési határidő sokkal gyorsabban elérkezik, mint azt sokan várják.” – Alex Markus
A munka már az első licit előtt elkezdődik
Az árverési vásárlás jó lehetőségeket kínálhat, de a felkészülés nagy része még a licitálás előtt történik.
Kiemelten fontos a regisztráció, a 10%-os előleg, a lakottság ellenőrzése, a tulajdoni lap vizsgálata,
a fizetési határidők ismerete, és a finanszírozás megtervezése.
Sok vevő elsősorban az árkedvezményt vizsgálja. A tapasztalt vásárlók azonban ugyanekkora figyelmet fordítanak a jogi helyzetre, a finanszírozásra, és az ingatlan tényleges használati állapotára is, mielőtt eldöntik, hogy licitálnak-e.