Lakóingatlan vásárlásakor az adásvételi szerződést általában a vevő ügyvédje készíti el, aki ellenjegyzi a szerződést és intézi az ügylet jogi részét. A közjegyző később kapcsolódhat be, leggyakrabban a hitelfelvétel során vagy amikor további közjegyzői okiratokra van szükség.
Mit csinál az ügyvéd?
Első lépésként egy jó ügyvéd mindig ellenőrzi a tulajdoni lapot, amelyből kiderül:
- ki a tulajdonos
- van-e az ingatlanon jelzálog
- fennállnak-e haszonélvezeti jogok
- folyamatban van-e végrehajtás
- vannak-e egyéb jogi korlátozások az ingatlanhoz kapcsolódóan
Ez az a pont, ahol gyakran először derülnek ki rejtett problémák, különösen örökölt ingatlanok, több tulajdonos vagy fennálló hitelek esetén.
Ha a tulajdoni lappal minden rendben van és a vevő folytatni szeretné, az ügyvéd:
- elkészíti az adásvételi szerződést, amely többek között tartalmazza a fizetési ütemezést és feltételeket
- ellenjegyzi a szerződést a vevő és az eladó jelenlétében
- benyújtja a szükséges dokumentumokat a Földhivatalhoz
- segíti a vevőt a bankkal való kommunikációban hitelfelvétel esetén
Mit csinál a közjegyző?
A közjegyző nem képviseli a vevőt vagy az eladót úgy, mint egy ügyvéd.
Ingatlanvásárlás során a közjegyzők leggyakrabban akkor jelennek meg, amikor jelzáloghitel is kapcsolódik az ügylethez. A bankok gyakran megkövetelik, hogy bizonyos hiteldokumentumokat és nyilatkozatokat közjegyző előtt írjanak alá a folyósítás előtt.
A közjegyző készíthet például:
- tartozáselismerő nyilatkozatokat (a hitel visszafizetésére)
- kiköltözési nyilatkozatokat (mikor kell átadni az ingatlant)
- fizetési kötelezettségekre vonatkozó nyilatkozatokat
- egyéb, bank által vagy az ügymenethez szükséges közjegyzői okiratokat
A közjegyzői okiratok egyik fő előnye, hogy adott esetben jelentősen felgyorsítják a végrehajtást, ha a fizetési vagy kiköltözési kötelezettségeket nem teljesítik. Bizonyos esetekben akár külön per nélkül is megindítható a végrehajtás.
Amikor mindkettőt használják
Sok hitelből finanszírozott lakásvásárlásnál mind ügyvéd, mind közjegyző részt vesz.
Az ügyvéd készíti az adásvételi szerződést és intézi a tulajdonátruházást .
A közjegyző elkészíti a bank által megkövetelt vagy a felek által egyeztetett hivatalos nyilatkozatokat.
A két szerep kapcsolódik egymáshoz, de eltérő funkciót tölt be.
Egyszerű példa: Egy vevő jelzáloghitellel vásárol meg egy lakást.
Az ügyvéd ellenőrzi a tulajdoni lapot, elkészíti az adásvételi szerződést, meghatározza a fizetési ütemezést, és beadja a dokumentumokat a Földhivatalhoz.
A bank megköveteli, hogy bizonyos hiteldokumentumokat közjegyző előtt írjanak alá.
Az eladó kérhet közjegyzői kiköltözési nyilatkozatot az átadás időpontjára.
Ha később az eladó nem költözik ki a megállapodott időben, a közjegyzői okirat gyorsabb végrehajtást tehet lehetővé, mint egy hagyományos per.
Ebben a példában az ügyvéd kezeli az ingatlanvásárlást, a közjegyző a hitelhez és átadáshoz kapcsolódó hivatalos dokumentumokat készíti.
Miért fontos a szerződés?
Egy magyarországi ingatlan adásvételi szerződés általában nemcsak a vételárról szól.
Általában tartalmazza:
- fizetési határidők
- hitelfinanszírozás lépései
- foglaló és előleg feltételei
- kiköltözési határidő
- átadás feltételei
- meglévő hitelek
- tulajdoni korlátozások
A szerződés határozza meg, hogyan valósul meg maga az adásvétel.
A foglalót egyértelműen meg kell határozni
Fontos, hogy a vevő és az eladó tisztában legyen azzal, hogy a kezdetben fizetett összeg előleg vagy foglaló.
Az előleg általában visszajár, ha az ügylet nem valósul meg.
A foglaló eltérően működik:
- ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet, elveszítheti a foglalót
- ha az eladó áll el jogtalanul, általában a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie
Mindkét esetben a megállapodásnak egyértelműen tartalmaznia kell:
- milyen összeget fizettek
- milyen feltételekkel
- mi történik, ha az adásvétel nem jön létre
Röviden
Egy készpénzes vásárlás (üres, tiszta tulajdonú ingatlan esetén) általában egyszerűbb, mint egy olyan ügylet, amely tartalmaz:
- jelzáloghitelt
- örökölt tulajdont
- haszonélvezeti jogot
- több tulajdonost
- fennálló tartozást
Minél bonyolultabb a tulajdoni struktúra vagy a finanszírozás, annál fontosabb a megfelelő jogi előkészítés.