Ha Budapesten adsz bérbe ingatlant, az első döntés az, hogy bevonsz‑e közjegyzőt . Ez nem jogi kötelezettség. Egy Bérleti szerződés önmagában is érvényes jogi dokumentum, teljes mértékben végrehajtható, és sok tulajdonos gond nélkül így működik. A különbség akkor válik igazán láthatóvá, amikor egy bérlő nem fizet vagy nem hajlandó kiköltözni.
Mit változtat valójában a közjegyző?
A közjegyző nem „teszi jogilag erősebbé” a szerződést. A különbség abban van, mi történik akkor, ha probléma adódik. Magyarországon a tulajdonosok gyakran élnek a közjegyző előtt tett Kiköltözési nyilatkozattal, amelyben a bérlő vállalja, hogy a szerződés lejártakor, vagy kötelezettségszegés esetén elhagyja az ingatlant.
Enélkül egy nem fizető, az ingatlanban maradó bérlő esetén általában peres eljárás szükséges a kilakoltatáshoz, ami több hónapot is igénybe vehet. Közjegyzői okirat esetén bizonyos helyzetekben közvetlen végrehajtás indulhat bírósági per nélkül.
Gyakorlati szempontból egy olyan bérlő, aki 3–4 hónapig nem fizet, könnyen elviheti az éves hozam jelentős részét. Egy közelmúltbeli esetben például egy VI. kerületi ingatlan tulajdonosnak, aki korábban maga kezelte a lakást, az első év után a bérlője fizetésképtelen lett. Közjegyzői nyilatkozat hiányában az ügy hónapokig elhúzódott, bérleti díj fizetés nélkül, miközben a jogi költségek folyamatosan növekedtek. Ilyen helyzetekben válik igazán kézzelfoghatóvá a különbség.
Hogyan működik ez a gyakorlatban?
A folyamat általában egyszerű, és a bérlet kezdetén történik. Miután a felek megegyeznek a feltételekben, a bérlő időpontot foglal egy közjegyzőnél. A nyilatkozatot személyesen írják alá, a közjegyző a bérleti szerződés alapján elkészíti az okiratot, és ellenőrzi a bérlő személyazonosságát, valamint szándékát. Ez jellemzően egy 30–60 perces időpont, és az okirat az aláírást követően azonnal végrehajthatóvá válik. Innentől kezdve „háttérben marad”, és nem befolyásolja a mindennapi bérleti viszonyt.
Költségek és idő
Budapesten egy közjegyzői kiköltözési nyilatkozat ára általában 30.000–60.000 forint között mozog, a közjegyzőtől és az okirat felépítésétől függően. Ez egyszeri költség, a bérlet elején.
Időpontok rendszerint néhány napon belül elérhetők, így ritkán okoz költözési csúszást. Több hónapnyi elmaradt bérleti díjhoz képest ez az oka annak, hogy sok tulajdonos alapvető biztonsági lépésként tekint rá.
Mikor szoktak a tulajdonosok közjegyzőhöz fordulni?
Közjegyzőt általában akkor vonnak be a bérleti folyamatba, ha a bérleti díj magasabb, a szerződés hosszabb időre szól, vagy a tulajdonos nem Budapesten él, ezért nehezebben tud gyorsan intézkedni problémák esetén.
Sok tulajdonos egy korábbi rossz tapasztalat után dönt így, amikor már saját maga is megtapasztalta, milyen költséges és időigényes lehet egy elhúzódó vita. Ez különösen gyakori az V., VI. és VII. kerületben, ahol a magasabb értékű bérbeadásoknál egy jogi probléma jelentős anyagi veszteséget okozhat.
Mit nem old meg a közjegyző?
A közjegyző nem előzi meg a problémákat. Nem garantálja a fizetést, nem helyettesíti az alapos bérlőkiválasztást, és nem csökkenti az üresjárati időt.
Ha a lakás túlárazott, a bérlők halogatnak vagy tovább nézelődnek. Ha a szűrés kapkodva történik, a gondok hamar jelentkezhetnek. Ha a karbantartás elmarad, romlik az együttműködés, és nő a fluktuáció.
A közjegyző szerepe csak akkor válik relevánssá, amikor a bérlő nem fizet vagy nem hajlandó kiköltözni.
Ki fizeti a közjegyzőt?
Erre nincs jogszabályi előírás, de Budapesten az általános gyakorlat egyértelmű, a bérlő fizeti.
A beköltözési költségek részeként jelenik meg, az első havi bérleti díj, a kéthavi kaució és esetleges közvetítői díj mellett. Különösen külföldi munkavállalóknál vagy professzionálisan kezelt ingatlanoknál ez megszokott, és megfelelő kommunikáció mellett ritkán vált ki ellenállást.
Amikor a tulajdonos fizet
Vannak tulajdonosok, akik inkább maguk állják a költséget, jellemzően akkor, ha hosszú távra szeretnének elkötelezni egy bérlőt, vagy rosszabb piaci környezetben csökkentenék a problémát.
Prémium lakásoknál ez része lehet egy gördülékenyebb, szolgáltatásorientált folyamatnak, ahol a cél az, hogy a beköltözés minél egyszerűbb legyen a bérlő számára.
Hogyan reagálnak a bérlők a közjegyző bevonására ?
A bérlők reakciója elsősorban időzítésen és kommunikáción múlik. Ha a közjegyzői költség későn kerül szóba, a bérlők gyakran megállnak vagy újratárgyalnának, mert váratlan tételként élik meg.
Ha viszont már az elején szóbakerül a közjegyző, a többség gond nélkül elfogadja.
A tapasztalat szerint a jó bérlők ritkán lépnek vissza kizárólag emiatt, döntésüket inkább az ár, az állapot és az elhelyezkedés befolyásolja.
Budapesti piaci valóság
A közjegyzői nyilatkozatok nem általánosak minden lakásnál, de gyakoriak a belvárosi kerületekben, felújított lakásoknál és magasabb bérleti díjú ingatlanoknál.
Ugyanakkor sok bérlet működik teljesen jól nélkülük is. Mindkét megoldás lehet sikeres, a különbség abban van, hogy a tulajdonos kockázat e , és mennyire kitett az ingatlan egy elhúzódó vitás helyzetnek.
Gyakorlati döntési szempont
Ha több hónapnyi bérleti díj kiesése komoly anyagi vagy gyakorlati nehézséget okoz, a legtöbb tulajdonos már a szerződéskötéskor extra biztonsági megoldásokat alkalmaz.
Alacsonyabb értékű ingatlanoknál, rövidebb távú bérleteknél vagy rugalmasabb feltételek esetén azonban egy hagyományos bérleti szerződés gyakran elegendő, és egyszerűbbé teszi az egész folyamatot.
Záró gondolat
A közjegyző bevonása a bérleti szerződésbe nem a folyamat bonyolítását szolgálja.
Elsősorban arra az esetre nyújt plusz biztonságot, ha a bérlő nem fizet, és a szerződés lejárta után sem költözik ki. Bár ez ritkán fordul elő, a megoldása sok időt, pénzt és energiát igényelhet. Azoknak a tulajdonosoknak, akik számára egy ilyen helyzet komoly problémát jelentene, a közjegyzői nyilatkozat egyszerű és előrelátó módja annak, hogy csökkentsék a későbbi kockázatokat.