Egy olyan ingatlan, amelyet 250.000 Ft-ért hirdetnek meg, de egy hónapig üresen áll, azonnal elveszíti az éves bevételének körülbelül 8–10%-át. Ez a veszteség nagyobb, mint a legtöbb éves bérleti díjemelés, mégis sok tulajdonos nem érzékeli ezt az elején. Ha az ingatlan nem marad folyamatosan kiadva, az egész megtérülés elkezd szétesni.
A látványos havi bérleti díj csak akkor működik, ha hosszú távon fenn is tartható
A bérleti díj meghatározása nem arról szól, hogy a lehető legmagasabb összeget érjük el. Ha a díjat túl magasra szabjuk, az ingatlan tovább marad a piacon, és végül bevételt veszít. A gyakorlatban egy kissé alacsonyabb bérleti díj, folyamatos kihasználtsággal, gyakran erősebb éves eredményt hoz, mint egy magasabb ár hajszolása, amit üres időszakok követnek.
A legtöbb bérbeadó a maximális díjra törekszik, pedig valójában a stabilitás az, ami a teljesítményt meghatározza. Budapesten ez különösen jól látható a lassabb időszakokban és azokban a kerületekben, ahol több hasonló lakás versenyez ugyanazokért a bérlőkért.
Az üresen állás nem semleges állapot
Az üresen állás nem pusztán bevételkiesést jelent. Egyetlen üres hónap alatt nincs bevétel, miközben a költségek továbbra is jelentkeznek, ráadásul az új bérlő gyakran erősebb alkupozícióból indul. Ne feledjük: az üres időszak takarítással jár a korábbi bérlő kiköltözése után, és gyakran felújítási vagy javítási költségek is felmerülnek ahhoz, hogy az ingatlant újra bemutatható állapotba hozzuk.
Ezért hosszú távon a teljesítményt nem a csúcson elért bérleti díj határozza meg, hanem az, hogy az ingatlan mennyire folyamatosan van kiadva.
A bérlő kiválasztása megváltoztatja az eredményt
Két bérlő, akik ugyanazt a bérleti díjat fizetik, nagyon eltérő eredményt hozhatnak. Egy stabil bérlő időben fizet, hosszabb ideig marad, és kevesebb problémát okoz. Egy instabil bérlő viszont növeli a fluktuációt, megemeli a javítási költségeket, és bizonytalanságot visz a bevételbe.
Hosszú távon ezek a különbségek sokkal jelentősebbek, mint a bérleti díj kisebb eltérései. Ezt a hatást a bérbeadók gyakran alábecsülik.
Az ingatlan állapota hat a bérleti díjra és az üresen állásra is
A bérlők gyorsan összehasonlítják az ingatlanokat gyakran már percek alatt, egy hirdetés megtekintésekor vagy a lakásba belépve. Ha egy lakás elavultnak hat a hasonló alternatívákhoz képest, az azonnali bizonytalanságot kelt, ami alkudozáshoz vagy elutasításhoz vezethet.
Az apró fejlesztések jobb világítás, friss festés, több tárolóhely nemcsak az esztétikát javítják. Csökkentik a bizonytalanságot a megtekintések során, lerövidítik a bérlők közötti üres időszakot, és támogatják a magasabb bérleti szintet. Budapesten ez különösen fontos az idősebb épületekben, ahol az állapot még azonos ár- és méretkategórián belül is jelentősen eltérhet.
A legtöbb probléma a vásárlás után jelentkezik
A valódi problémák ritkán látszanak a vásárlás pillanatában. Ilyenkor a tervezett, gyakran optimista bérleti díj reálisnak tűnik, az ár pedig illeszkedik a környékhez. A gondok később válnak láthatóvá, amikor az ingatlan már működik.
Amikor a reális bérleti díjakat, az üres időszakokat és a karbantartási költségeket teljes körűen figyelembe vesszük, a várt „valós” hozam gyakran megváltozik. Itt derül ki, hogy azok az ingatlanok, amelyek papíron elfogadhatónak tűntek, a gyakorlatban alulteljesítenek.
Miért különösen fontos ez most Budapesten?
A vételárak és a bérleti díjak közötti kapcsolat eltolódott. Az elmúlt 12 hónapban a vételárak jóval gyorsabban emelkedtek, mint a bérleti díjak, miközben a finanszírozási költségek is nőttek. Ez sokkal kisebb hibalehetőséget hagy minden egyes befektetési döntésnél.
Ebben a környezetben a kisebb tévedéseket már nem „nyeli el” a piac. Közvetlenül megjelennek az év végi eredményben. Néhány hét üresen állás vagy kissé optimista bérleti díj feltételezések is jelentősen megváltoztathatják a kimenetelt.
Ezért kritikus megérteni, hogyan teljesítenek valójában a hasonló lakások: milyen gyorsan lehet őket kiadni, mit várnak el a bérlők, és milyen valós költségekkel kell számolni. Ezek azok a területek, amelyeket a legtöbb bérbeadó piaci tapasztalat hiányában rosszul ítél meg.
Egy egyszerű megközelítés
A bérbeadás teljesítményét néhány tényező együttese határozza meg: a bérleti díj szintje, a kihasználtság, a bérlő stabilitása és a folyamatos költségek. Ha ezek közül bármelyik gyengül, a hozam azonnal csökken.
Záró gondolat
Egy ingatlan nem attól teljesít jól, hogy a vásárlás előtt papíron jónak tűnik a bérleti díj. Akkor teljesít jól, ha a bérleti díj fennmarad, a bérlő hosszú távon marad, az ingatlan megfelelően karbantartott, és a számok hónapról hónapra a tulajdonos javára működnek. Itt bukik el a legtöbb befektetési ingatlan – és itt húzódik a határ a „sikeres” és a „nem sikeres” ingatlanbefektetés között.