Alex Markus, a City-Lets Ltd. ügyvezető igazgatója
A Telex elemzése szerint a magyar kormány 2026-ban akár 1000 milliárd forintot is fordíthat különböző lakhatási intézkedésekre.
Ez hatalmas összeg. De a kérdés az, hogy mit változtat majd meg a valóságban?
Az 1000 milliárd forintot nem egyetlen lakásépítési vagy felújítási programra költik majd . Az összeg többféle lakhatási támogatást foglal magában, például az Otthon Start programot, a Babaváró hitelt, a CSOK Pluszt, valamint a lakásfelújítási hiteleket.
Önmagában az Otthon Start program éves költsége idővel akár a 200 milliárd forintot is megközelítheti, ahogy egyre több támogatott hitelt vesznek fel az emberek. Ez még akkor is így lehet, ha a kamatok gyorsan csökkennek. Az elemzés szerint a program éves költsége akár 400 milliárd forintra is emelkedhet. Emellett a közszférában dolgozók lakhatási támogatása is meghaladhatja a 150 milliárd forintot 2026-ban.
Szerintem fontos különbséget tenni aközött, hogy az állam támogatja a lakáspiacot, vagy ténylegesen javítja a lakásállomány minőségét.
Az elmúlt évek lakhatási programjai elsősorban arra koncentráltak, hogy segítsék a családokat lakás vagy ház vásárlásában. Ez nem meglepő egy olyan országban, ahol a lakások mintegy 86 százaléka saját tulajdonban van.
De valójában kik profitálnak ezekből a támogatásokból?
A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint az Otthon Start hitelek 59 százaléka a legmagasabb jövedelmű, felső 10 százalékba tartozó hitelfelvevőkhöz került. Az ELTINGA számításai szerint a magasabb jövedelmű háztartások felső fele kapta a hitelek 93 százalékát, míg az alacsonyabb jövedelmű háztartások alsó fele mindössze 7 százalékhoz jutott.
Az Otthon Start valóban megkönnyítheti a lakásvásárlást azok számára, akik megfelelnek a feltételeknek. Ugyanakkor egy kedvezményes lakáshitelhez továbbra is szükség van megfelelő jövedelemre, hogy a bank jóváhagyja a hitelt, valamint elegendő önerőre is.
Magyarországon becslések szerint 600-700 ezer család él olyan lakásban, amely túlzsúfolt, nem megfelelő felszereltségű, rosszul szigetelt, vagy elavult nyílászárókkal rendelkezik. Emellett körülbelül 2,5 millió lakás szorul energetikai korszerűsítésre.
Ezért felmerül a kérdés, a kormány lakhatási kiadásainak mekkora része szolgálja valóban azoknak az otthonoknak a javítását, amelyekben az emberek élnek?
Természetesen vannak olyan programok is, amelyek a felújításokat támogatják. A kamattámogatott konstrukciók között szerepelnek a lakásfelújítási hitelek, és a vidéki otthonfelújítási támogatás is része a lakhatási intézkedéseknek.
Ugyanakkor, ha valóban 2,5 millió lakás vár energetikai korszerűsítésre, akkor szerintem a meglévő lakásállomány fejlesztésének sokkal hangsúlyosabb szerepet kellene kapnia a lakáspolitikai vitákban.
Mi a helyzet a lakás kínálattal?
A meglévő lakások állapotának javítása csak az egyik része a történetnek. Az sem mindegy, hogy mennyi új lakás épül. Az új lakások áfaszabályai az elmúlt tíz évben többször változtak. Jelenleg a kedvezményes áfakulcs az arra jogosult új lakások esetében 5 százalék, míg az általános áfakulcs 27 százalék.
Az építési engedélyezés rendszere szintén jelentős változásokon ment keresztül. Több hatáskör az önkormányzatoktól kormányhivatalokhoz került, és bizonyos kiemelt vagy külső övezeti beruházások esetében az engedélyezés egyedi döntésektől függött, nem pedig egységes szabályoktól.
Ez a beruházók számára nagyon fontos szempont.
Az ingatlanfejlesztés hosszú távú üzletág. A fejlesztők gyakran évekkel azelőtt jelentős összegeket fektetnek be egy projektbe, hogy az adott lakás elkészülne és piacra kerülne.
A szigorú szabályok önmagukban nem feltétlenül jelentenek problémát. Sokkal nagyobb gondot okoz viszont az, ha egy több évig tartó beruházás során nem lehet tudni, hogy a szabályok időközben változatlanok maradnak-e. Több lakás létrehozásához ráadásul nem feltétlenül van szükség új, beépítetlen telkekre.
Budapesten a rozsdaövezeti fejlesztések, az épületekre ráépített új szintek, a tetőtér-beépítések, valamint a megfelelő állapotú meglévő épületek lakófunkcióvá alakítása mind olyan lehetőségek, amelyek növelhetik a lakások számát. Szerintem ezek a megoldások a jövőben egyre fontosabbá válhatnak.
A kormány idén körülbelül 1000 milliárd forintot költhet lakhatási intézkedésekre. A legfontosabb kérdés azonban nem az, hogy mennyi pénzt költ el, hanem az, hogy milyen eredményeket ér el vele.
A lakásvásárlás finanszírozásának támogatása kétségtelenül fontos szerepet játszik. Ugyanakkor úgy gondolom, hogy a lakhatásról szóló viták következő szakaszában magukra az otthonokra kellene helyezni a hangsúlyt.
Magyarországnak egyszerre kell javítania a meglévő lakások minőségét, és jelentősen növelnie az új lakások számát. Ez több felújítást, több új beruházást, valamint a Budapesten már rendelkezésre álló épületek és területek hasznos kihasználását jelenti.
Számomra végső soron az a legfontosabb kérdés, hogy az 1000 milliárd forintos lakhatási kiadás milyen kézzelfogható eredményeket hoz majd az emberek életében.