Sokan úgy gondolják, hogy egy ingatlan megvásárlásához elég összegyűjteni a vételár 20%-át önerőként. A valóság azonban ennél jóval összetettebb. Az önerő csak egy része annak az összegnek, amire szükség lesz. Adók, ügyvédi díjak, banki költségek és az ingatlan értékbecslése mind növelhetik a vásárláshoz szükséges készpénz mennyiségét.
Miért kell a legtöbb vevőnek még mindig 20% önerő?
A legtöbb piaci lakáshitel esetében a bank az ingatlan értékbecslés alapján meghatározott értékének legfeljebb 80%-át hitelezi meg. A fennmaradó 20%-ot általában a vevőnek kell biztosítania önerőként.
Azonban fontos, hogy a hitel összegét nem feltétlenül a vételár, hanem a bank által megállapított érték alapján számolják.
Például tegyük fel, hogy egy ingatlant 60 millió forintért vásárolnánk meg, de a bank értékbecslője szerint az csak 55 millió forintot ér.
Ebben az esetben a bank nem 48 millió forintos hitelt (a 60 millió 80%-át), hanem legfeljebb 44 millió forintot ad (az 55 millió 80%-át).
A vevőnek tehát nemcsak az önerőt kell előteremtenie, hanem a vételár és a banki értékbecslés közötti 5 millió forintos különbséget is.
Önerő-igény:
- 60 millió forintos ingatlan esetén: legalább 12 millió forint önerő
- 80 millió forintos ingatlan esetén: legalább 16 millió forint önerő
És ez még csak a kezdet.
Mikor lehet elég 10% önerő?
Az első lakásukat vásárlók bizonyos feltételek mellett jogosultak lehetnek az állami Otthon Start programra.
Az Otthon Start főbb jellemzői:
- A hitelkamat a teljes futamidő alatt fix 3%
- A maximális hitelösszeg 50 millió forint
- A futamidő legfeljebb 25 év lehet
- Már 10% önerővel is igényelhető a jogosultak számára
Első látásra ez nagyon kedvezően hangzik, de érdemes a részleteket is megnézni.
Például egy 60 millió forintos ingatlan esetén a 10%-os önerő alapján úgy tűnhet, hogy elegendő 6 millió forinttal rendelkezni.
Mivel azonban az Otthon Start hitel felső határa 50 millió forint, a vevőnek valójában legalább 10 millió forint saját forrást kell biztosítania, még az adók és egyéb költségek előtt. Vagyis a kisebb önerő nem feltétlenül jelenti azt, hogy kevesebb készpénzre van szükség.
Azok a költségek, amelyekről sok vevő megfeledkezik
A vásárlásnak további jelentős költségei is vannak az önerőn felül :
- Vagyonszerzési illeték: 4%
- Ügyvédi díj: általában a vételár 1-1,5%-a
- Értékbecslés díja: körülbelül 30-50 ezer forint
- Jelzálog-bejegyzési és egyéb banki költségek: bankonként eltérőek
Mennyibe kerülhet egy 60 millió forintos lakás megvásárlása?
Ez azt jelenti, hogy költözés, bútorvásárlás vagy felújítás előtt is érdemes körülbelül 15-15,5 millió forinttal rendelkezni. Egy 80 millió forintos ingatlan esetében a szükséges saját forrás könnyen megközelítheti a 20 millió forintot.
Egy másik ingatlan csökkentheti az önerőt
Sokan azt gondolják, hogy a banki elvárások teljesítéséhez kizárólag készpénzben lehet biztosítani az önerőt. Ez nem minden esetben igaz.
Ha a vevő már rendelkezik egy másik tehermentes ingatlannal, vagy egy közeli családtag hajlandó azt pótfedezetként bevonni, akkor a bank a két ingatlant együtt is figyelembe veheti.
Például a megvásárolandó ingatlan értéke: 60 millió forint, pótfedezetként bevont, tehermentes ingatlan értéke 40 millió forint. Ebben az esetben a bank számára összesen 100 millió forint értékű ingatlan szolgál fedezetként.
A banktól és az ügyfél egyéb körülményeitől függően ez jelentősen csökkentheti, bizonyos esetekben akár teljesen ki is válthatja a készpénzes önerő szükségességét.
Fontos azonban tudni, hogy a pótfedezet önmagában nem elég.
A jövedelmet külön vizsgálják
Magyarországon minden lakáshitel-igénylésnél két külön feltételnek kell megfelelni.
Az első kérdés, hogy megfelelő fedezet áll-e a hitel mögött?
A második kérdés pedig, hiteligénylő biztonságosan tudja-e fizetni a havi törlesztőrészleteket?
A Magyar Nemzeti Bank JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) szabályai alapján:
- Akiknek a nettó jövedelme nem éri el a havi 800 ezer forintot, azok általában legfeljebb jövedelmük 50%-át fordíthatják hiteltörlesztésre.
- Akik legalább nettó 800 ezer forintot keresnek, azok bizonyos feltételek mellett akár jövedelmük 60%-áig is vállalhatnak hiteltörlesztést.
A gyakorlatban gyakran a jövedelem jelenti a legnagyobb korlátot akkor is, ha egyébként megfelelő fedezet áll rendelkezésre.
Mit várnak el a bankok?
A legtöbb banknál az alábbi feltételeknek is meg kell felelni:
- Határozatlan idejű munkaszerződés a próbaidő lejárta után
- Legalább 3 hónap igazolt munkaviszony
- Vállalkozók esetén általában legalább 6 hónap igazolható jövedelem
- Bár a minimálbér és a garantált bérminimum ennél alacsonyabb összegek, egy átlagos lakáshitel felvételéhez rendszerint jóval magasabb jövedelem szükséges.
Az Otthon Start program maximális, 50 millió forintos hitelösszegéhez általában havi 500-550 ezer forint igazolt nettó jövedelemre van szükség.
Nagyobb, piaci kamatozású hiteleknél jellemzően 500-600 ezer forintos vagy ennél magasabb nettó kereset kell, a hitel összegétől, az esetleges meglévő tartozásoktól és a bank saját hitelbírálatától függően.
Miért kaphat két azonos fizetésű ember teljesen eltérő ajánlatot?
Két azonos jövedelmű hiteligénylő nem feltétlenül ugyanazt az ajánlatot kapja.
Az egyik jogosult lehet nagyobb hitelre, mert rendelkezik plusz ingatlanfedezettel. A másiktól ugyanakkor a bank jelentősen magasabb önerőt kérhet.
Fordított helyzet is előfordulhat: valaki több ingatlannal rendelkezik, mégis elutasítják a hitelkérelmét, mert a jövedelme nem elég a bank által elvárt törlesztési képességhez.
Alex Markus, a City-Lets Ltd. ügyvezetője szerint:
"Sok vevő úgy gondolja, hogy az önerő jelenti a legnagyobb akadályt. A valóságban ez csupán egyetlen eleme a bank döntésének. A pénzintézetek két dolgot vizsgálnak külön-külön: megfelelő-e a hitel fedezete, illetve a hitelfelvevő biztonságosan tudja-e fizetni a törlesztőrészleteket. Az egyik feltétel teljesítése önmagában nem jelenti azt, hogy a másiknak is megfelelünk."
A lényeg
Mielőtt elkezdenél ingatlant keresni, ne csak az önerőt számold ki.
Érdemes előre felmérni , hogy mennyi készpénzre lesz szükséged a teljes vásárlási folyamat során, mekkora hitelre számíthatsz a banktól, és a jövedelmed elegendő-e a várható törlesztőrészletek fedezésére. Ez a három tényező együtt sokkal reálisabb képet ad arról, hogy valójában milyen értékű ingatlant engedhetsz meg magadnak.