Gondolkodsz azon, hogy megvásárold az első kiadó ingatlanodat, de nem tudod, hogyan kezdj hozzá? Nem vagy egyedül. Az elmúlt évek gazdasági változásai után sok első alkalommal befektető bizonytalan, hogy most jó pillanat-e belépni a piacra.
A rövid válasz: igen, ha szelektíven és stratégiailag közelíted meg.
2025 elejére az országos lakásárindex körülbelül 15%-kal emelkedett az előző évhez képest, míg a fővárosban 19–22% közötti növekedést láttunk, ami az egyik leggyorsabb ütem az EU-ban. Eközben az átlagos bruttó bérleti hozam körülbelül 5,06%, a belvárosi kerületekben pedig 5,3–5,6%, míg a nettó hozam a költségek levonása után jellemzően 3,5–4,2%.
Hosszú távon gondolkodva a számok továbbra is meggyőzőek.
Íme hat gyakorlati tipp, hogy magabiztosan fektess be, plusz egy valós példaszámítás.
1. Kezdd azzal, hogy miért csinálod
Mielőtt elkezded böngészni a hirdetéseket, határozd meg a célodat. Tedd fel magadnak a kérdést:
- A célod a stabil havi bérleti bevétel, vagy inkább hosszú távú vagyonépítés?
- Kényelmesen tudod fizetni a havi törlesztést a jelenlegi kamatok mellett?
- Te fogod kezelni az ingatlant, vagy inkább rábízod a Citylets-re?
- A „miért” határozza meg minden döntésedet: ingatlantípus, elhelyezkedés, költségvetés és finanszírozás.
2. Ismerd a jelenlegi számokat
A jó befektetés a mostani számok és statisztikák megértésén alapul, nem a régi adatokon. Figyelj a vételi költségekre, hozamokra, bérleti díjakra és finanszírozási feltételekre.
- Vételi és felújítási költségek.
- Számolj a teljes költségképpel: ügyvédi és közjegyzői díjak, adók és illetékek, bútorozás
festés, burkolás, gépek és kisebb javítások. - Referenciaként: az új építésű lakások ára a fővárosban 2025 első negyedévében átlagosan 1,68 millió Ft/m² volt, ami a harmadik negyedévre kb. 1,77 millió Ft/m²-re nőtt. A vidéki városokban jelentősen olcsóbb az ár.
Hozamok és bérleti díjak
-Országos bruttó hozam: kb. 5,06%
-Belvárosi bruttó hozam: kb. 5,3–5,6%
-Nettó hozam: jellemzően 3,5–4,2%
Finanszírozás
2025 első negyedévében a piaci alapú lakáshitelek átlagos kamata kb. 6,5%, míg támogatott konstrukciókkal kb. 5,6%. Az Otthon Start programban jogosult első vásárlók fix 3%-os kamatot kapnak 50 millió Ft-ig.
Ha az ingatlan csak tökéletes körülmények között éri meg, inkább keress tovább.
3. Kövesd a valódi bérlői igényeket, ne csak az alacsony árakat
A jó befektetés ott van, ahol a bérlők élni akarnak, nem csak ott, ahol a négyzetméterár a legalacsonyabb.
A bérleti díjak a fővárosban 2025-ben átlagosan 274 000 Ft körül mozognak, éves szinten kb. 18%-os növekedéssel. Az elmúlt évtizedben a bérleti díjak megduplázódtak a 2010-es évek közepéhez képest, ami erős keresletet jelez.
A bérlők fontosnak tartják:
-Jó tömegközlekedést
-Biztonságot és tiszta közös tereket
-Munkahelyek, egyetemek és napi szolgáltatások közelségét
-Jól karbantartott épületeket, praktikus alaprajzot
Ha bizonytalan vagy, nézd meg az ingatlant úgy, mintha te lennél a bérlő. Egyszerű, de hatékony teszt.
4. Használd ki okosan a hitelprogramokat
Az Otthon Start támogatott hitel fix 3%-os kamatot kínál 50 millió Ft-ig, minimum 10% önerővel és akár 25 éves futamidővel. A jelenlegi 6,5%-os piaci kamatok mellett ez jelentősen javíthatja a cash flow-t.
Az új bér- és lakástámogatások 2025-ben várhatóan növelik a vásárlóerőt, ami pozitív jel az árstabilitás és a jövőbeni eladási érték szempontjából.
5. Kezeld a bérbeadást valódi üzletként
Amint beindul a bérleti díj, már nem csak lakástulajdonos vagy, hanem vállalkozást vezetsz. A profi szokások hosszú távon sokat számítanak.
-Tegyél félre karbantartási alapot évente (kazán, közös területek, festés, kisebb javítások).
-Törekedj alacsony üresjáratra: bánj jól a megbízható bérlőkkel, reagálj ésszerű kérésekre.
-Dokumentálj mindent: szerződések, leltár, fotók beköltözéskor és kiköltözéskor.
2025 első felében kb. 63 390 lakáseladás történt, ami 2,8%-os növekedés az előző évhez képest, és év végére 110–130 ezer tranzakciót becsülnek. A forgalmas piacon a profi hozzáállás segít kiemelkedni.
6. Gondolkodj hosszú távon, mert az ingatlan évtizedekben működik
A 2025-ös árindex kb. 339%-a a 2015-ös szintnek, ami egyértelműen a türelmes befektetőknek kedvez.
Fenntartható vagyonépítéshez:
-Fektess be kisebb fejlesztésekbe évente
-Diverzifikálj fokozatosan, ne egyetlen kerületbe tedd az összes tőkéd
-Évente vizsgáld felül a számaidat (bérleti díj, kamat, karbantartás, tervezett felújítások)
-Ha 5–10 éves távlatban gondolkodsz, könnyebb átvészelni az ingatlanpiaci hullámzásokat.
Esettanulmány: egyszerű befektetési forgatókönyv
Anna 41 éves, stabil hosszú távú befektetést és első kiadó lakást szeretne.
-Vásárol egy 42 m²-es felújított lakást belvárosi helyen.
-Vételár: 45 000 000 Ft
-Jogosult az Otthon Start 3%-os fix kamatú hitelre.
-Önerő 20%: 9 000 000 Ft
-Hitelösszeg: 36 000 000 Ft
-Havi törlesztés 3%-os kamattal 25 évre: kb. 171 000 Ft
-Bérleti díj: 260 000 Ft/hó (2025-ös piaci szint), évesen 3 120 000 Ft
Éves működési költségek: közös költség 180 000 Ft, biztosítás és karbantartás 120 000 Ft, javítási alap 120 000 Ft → összesen kb. 420 000 Ft
Számok összesítése:
-Éves bérleti bevétel: 3 120 000 Ft
-Éves hiteltörlesztés: kb. 2 052 000 Ft
-Éves működési költség: kb. 420 000 Ft
-Nettó éves cash flow: kb. 648 000 Ft
Hozamok:
-Bruttó hozam: kb. 6,9%
-Nettó hozam (költségek előtt, hitel nélkül): kb. 5%
-Cash-on-cash hozam az önerőre: kb. 7,2%/év
Anna így minden évben stabil többletet ér el, fix 3%-os hitellel egy emelkedő piacon, hosszú távú értéknövekedési potenciállal és egyre jövedelmezőbb ingatlannal.
5 pontos összefoglaló Q&A
1. Megéri még befektetni?
Igen. Az árak emelkednek, erős a bérleti kereslet, és kb. 5%-os hozam mellett a jól megválasztott ingatlan hosszú távon vonzó.
2. Mennyi pénz kell a kezdéshez?
Számolj 20% önerővel plusz költségekkel és berendezéssel, ami több millió forintos megtakarítást jelent.
3. Mi a legjobb első befektetés típusa?
Egy szerény, belvárosi lakás jó közlekedéssel és munkahelyek közelében, mert könnyebb kiadni és kezelni.
4. Milyen hozamra számíthatok?
Bruttó hozam kb. 5–6%, nettó hozam 3,5–4,2% jól kezelt bérleményeknél.
5.Szükségem van a Citylets-re?
Elindulhatsz nélküle, de ha messze laksz, sokat utazol, vagy kényelmesebb megoldást keresel, a szolgáltatás üzleti költségként megéri.