Egy lakás bérbeadása sokkal egyszerűbbé válik, ha a feltételek már a kezdetektől világosan rögzítve vannak. A magyar bérleti jog meghatározza mind a bérbeadók, mind a bérlők alapvető kötelezettségeit . A tulajdonosok számára a legfontosabb területek: a karbantartási kötelezettségek, a lakásba való bejutás szabályai, a havi fizetési feltételek, a felmondási idő, valamint a kaució kezelése.
Miért okoznak később problémát a szóbeli megállapodások?
A magyar jog szerint a lakásbérleti szerződéseket írásba kell foglalni.
Egy megfelelően elkészített szerződés általában tartalmazza:
- a havi bérleti díjat,
- a fizetési határidőket,
- a kaució feltételeit,
- a közüzemi költségek viselését,
- a felmondási időt,
- a karbantartási kötelezettségeket,
- valamint a lakás használatának szabályait.
Sok tulajdonos kitér a háziállatokra, a dohányzásra, a további albérletbe adásra vagy a további lakókra vonatkozó szabályokra is.
Ezek a részletek gyakran fontosabbak, mint azt a tulajdonosok elsőre gondolnák. Egy vita a ki nem fizetett közüzemi számlák, sérült bútorok vagy elromlott berendezések miatt gyorsan kellemetlenné válhat, ha a szerződésben nincsen rögzítve egyértelműen ki miért felelős.
A lakásnak a bérlet teljes időtartama alatt lakhatónak kell maradnia
A bérlő beköltözése után is a tulajdonos felelőssége, hogy a lakás lakhatásra alkalmas legyen.
Ez általában magában foglalja a fűtés, a vízellátás, az elektromos rendszer, valamint az ingatlan általános állapotának karbantartását,fenntartását.
A bérlő köteles rendeltetésszerűen használni a lakást, és kerülni a felesleges károkozást, de az ingatlan állapotával kapcsolatos nagyobb problémák megoldása továbbra is a tulajdonos felelőssége.
A fűtés meghibásodása, vízvezeték-problémák vagy az épület karbantartásának hiányosságai különösen télen problémát okozhatnak. A magyar törvények szerint a tulajdonosnak ezeket ésszerű időn belül meg kell oldania.
A bérleti díj csak egy része a havi költségeknek
A bérleti szerződésnek egyértelműen meg kell határoznia, mely költségeket fizeti a bérlő, és mely költségeket fizet a tulajdonos.
Ezek lehetnek közüzemi díjak, mint villany, gáz, víz, internet, vagy közösköltség,és parkolás, egyéb javítási költségek.
Ez különösen társasházak esetén fontos, mert a közösköltségek eltérhetnek. Ha ezek nincsenek előre tisztázva, később félreértések alakulhatnak ki.
A kisebb problémák is nehezen kezelhetők , ha nincs egyértelmű felelősség
A magyar bérleti jog elismeri, hogy mind a bérbeadónak, mind a bérlőnek vannak kötelezettségei.
A bérlőnek rendeltetésszerűen kell használnia a lakást, míg a tulajdonos felelős a lakhatóság biztosításáért.
A szerződésnek egyértelműen tartalmaznia kell:
- hogy le kell jelenteni a hibákat,
- ki szervezi a javításokat,
- és mely költségek kit terhelnek.
Enélkül még a kisebb karbantartási problémák is nehezen kezelhetővé válhatnak.
A bérbeadó nem ellenőrizheti a lakást, akkor, amikor akarja
Attól, hogy valaki a tulajdonos, még nem léphet be bármikor a lakásába.
A bérlőt megilleti a zavartalan használat joga. A tulajdonosnak/kezelőnek előre egyeztetett időpontban van joga bemenni a lakásba, és a javításokat is a bérlővel leegyeztetve lehet elvégezni.
A legtöbb szerződés tartalmazza a lakásba való bejutás és kommunikáció alapvető szabályait.
Sürgős esetek azonban kivételt képeznek (pl. vízszivárgás, elektromos veszély, szerkezeti probléma).
A szerződés szabályozza a lakás használatát
A bérleti szerződés meghatározhatja a lakás használatának módját is, például lehet e dohányzni a lakásban,lehet e háziállatot tartani,bérbe adhatja e tovább a bérlő a lakást, folytathat e üzleti tevékenységet az ingatlanban.
A bérleti jogviszony megszüntetése szabályokhoz kötött
A bérleti jogviszony nem szüntethető meg egyik pillanatról a másikra.
A szerződésnek tartalmaznia kell a felmondási időt és a megszüntetés módját.
A határozott és határozatlan idejű szerződések eltérően működhetnek, ezért ezeket mindig célszerű egyértelműen megfogalmazni a Bérleti szerződésben .
Fizetési problémák vagy viták esetén is a jogszabályoknak megfelelő eljárást kell követni. A zárak cseréje, a bérlő holmijának eltávolítása vagy a kiköltöztetés kényszerítése nem megoldás .
A kaució összegének szerepelnie kell a Szerződésben
A kaució a legtöbb magyarországi Bérleti szerződés része.
A szerződésnek tartalmaznia kell a kaució összegét, felhasználásának módját, a tartozások kezelését,
és a visszafizetés idejét.
A beköltözéskor a lakás állapotát is dokumentálni kell fotókkal, érdemes leltárt/Átadás-Átvételi Jegyzőkönyvet is készíteni.
A világos megállapodás megelőzi a problémákat
Ha a Bérleti szerződés érthetően,jól van összeállítva , akkor jogilag is egyértelmű mindenkinek a kötelezettsége, felelőssége .
A tulajdonos számára a legfontosabb szempontok:
- írásos szerződés,
- egyértelmű költség- és felelősségmegosztás,
- megfelelő karbantartás,
- szabályos hozzáférés biztosítása,
- és a jogszerű megszüntetés.
A jól megfogalmazott Bérleti Szerződés jelentősen megkönnyíti a kiadás és bérlés kezelését.