Budapesten 5 évvel ezelőtt még akár 25 millió forint körül is lehetett használt lakást venni. Ma viszont inkább 50 millió forint az alsó határ, és ez alatt már alig találni lakást.
Közben egyre több első lakásvásárló jelenik meg a piacon, és egyre többen vesznek lakást hitelből. Ennek az az oka, hogy a vevők ma már különböző fizetési megoldásokkal próbálnak lakást vásárolni.
Megduplázódott a belépési ár
A leglátványosabb változás az olcsóbb lakásoknál történt. 2021-ben még 25 millió forint körül lehetett lakást találni Budapesten. 2026-ra viszont már inkább 50 millió forint körüli összegre emelkedett az olcsó lakások ára .
Kerületi szinten is jól látszik a változás. A IV. kerületben a legolcsóbb lakások ára nagyjából 20 millióról 47 millió forintra nőtt. A IX. kerületben 28 millióról közel 57 millióra emelkedett. A III. kerületben pedig 28 millióról körülbelül 61 millió forintra változott az ár.
Sok első lakásvásárló nem azért vásárol olcsó lakást, mert ilyen lakásban tudja elképzelni az életét, hanem mert ezt tudják megvenni. Amikor az ár megduplázódik, akkor a szükséges önerő, a hitel összege és a havi törlesztőrészlet is vele együtt nő.
Ugyanannak a lakásnak különbözőek lehetnek a havi költségei
A Bankmonitor elemzése (az MNB adatai alapján) jól mutatja, mennyit számít, milyen hitelt választ valaki. Egy 45 négyzetméteres budapesti lakásnak az ára minimális önerővel és 25 éves hitellel 2025 decemberében 56,2 millió forint volt.
A teljes kezdő költség illetékkel együtt 7,9 millió forint volt, a hitel összege pedig 50,58 millió forint.
A havi törlesztő részlet viszont nagyon eltér attól függően, milyen hitelt vesz fel valaki:
- Otthon Start hitellel kb. 240 ezer forint havonta
- Piaci lakáshitellel kb. 341 500 forint havonta
Egy átlagos budapesti nettó fizetés (kb. 621.585 Ft) mellett ez azt jelenti, hogy:
- az Otthon Start törlesztője a fizetésének kb. 38,6%-a
- a piaci hitel pedig majdnem a fizetésének 55%-a
Vagyis ugyanaz a lakás havi szinten több mint 100 ezer forint különbséget jelenthet attól függően, hogy milyen hitelt vesz fel valaki, jogosult-e az Otthon Start hitelre.
Az Otthon Start átalakította a piacot
Az MNB 2026. májusi lakáspiaci jelentése szerint a program erősen átalakította a piacot. Budapesten egy év alatt 25%-ról 40%-ra emelkedett az első lakásvásárlók aránya. A hitelből vásárolt lakások aránya 2026 első negyedévében már 60% fölött volt, szemben a program előtti 36%-kal.
A hitelpiacon még nagyobb volt a változás: a támogatott lakáshitelek aránya 23%-ról 81%-ra ugrott 2026 elejére. 2026 márciusáig a bankok 33.200 darab Otthon Start hitelt kötöttek, összesen kb. 1161 milliárd forint értékben.
Egy ilyen hitel átlagosan kb. 35 millió forint volt, és a közel 90%-át használt lakások vásárlására vették fel.
Az első lakásvásárlók számának növekedése egyértelműen az Otthon Start hitel megjelenésének volt köszönhető, ami azt mutatja, hogy az olcsóbb finanszírozás ma az egyik fő mozgatórugója az ingatlan piacnak .
Az eladóknak már nem csak az számít, tetszik-e a lakás vevőknek
Eladóként ma már nem az a legfontosabb kérdés, hogy a vevőnek tetszik-e a lakás. Sokkal inkább az, hogy megkapja-e a hitelt, megvan-e az önerő, és megfelel-e a banki feltételeknek.
Ez nem jelenti azt, hogy a hitelből vásárlók hátrányban lennének. Egyszerűen ma már a legtöbb komoly vevő kénytelen hitelt használni, mert a mai árak mellett ez szinte elkerülhetetlen.
Ami korábban elég volt megtakarításból és egy sima lakáshitelből, ma már gyakran attól függ, hogy valaki jogosult-e Otthon Start hitelre, kap-e családi segítséget az önerőhöz, be tud-e vonni adóstársat, és időben jóváhagyja-e a bank a hitelt.
Emiatt két egyformán komolynak tűnő érdeklődő valójában nagyon különböző helyzetben lehet, amikor a fizetés konkrétan elkezdődik.
A lakás vásárlás módja megváltozott
A magasabb lakás árak nem szorították ki a vevőket a piacról. Inkább alkalmazkodtak a helyzethez.
Van, aki jogosult az Otthon Start hitelre. Van, aki családi segítséggel növeli az önerőt. Van, aki kisebb lakást vesz, mint eredetileg tervezte. Mások olcsóbb kerületek felé fordulnak.
Néhány éve még sok vásárlást meg lehetett valósítani megtakarításból és egy sima hitelből. Ma viszont ugyanaz a vásárlás már több tényezőtől függ: jogosultság, családi háttér, adóstárs, banki jóváhagyás.
A lakások nem változtak meg, az változott meg, hogyan tudják az emberek megvenni őket.