Útmutató a befektetőknek
Amikor valaki befektetési céllal lakást vagy más ingatlant vásárol, az egyik legfontosabb kérdés, hogy mennyi pénzt termel majd számára évente. Ennek megállapítására gyakran használják a bérleti hozamot.
A bérleti hozam egy egyszerű mutató, amely megmutatja, hogy az ingatlan vételárához képest mekkora éves bevételt lehet elérni a bérbeadásából. Segítségével a befektetők gyorsan felmérhetik, hogy egy ingatlan várhatóan mennyire lehet jövedelmező.
Fontos azonban tudni, hogy a bérleti hozam nem mutat meg mindent. Nem veszi figyelembe például az ingatlan fenntartási költségeit, az esetleges felújításokat vagy az értéknövekedést. Ennek ellenére jó kiindulópont annak eldöntéséhez, hogy egy ingatlan pénzügyi szempontból ígéretes befektetés lehet-e. Ez különösen igaz Budapesthez hasonló városokban, ahol egyszerre fontos a magas bérleti kereslet és az ingatlanok várható értéknövekedése. A bérleti hozam ismerete segít a befektetőknek abban, hogy megalapozottabb és biztonságosabb döntéseket hozzanak.
Mit jelent valójában a bérleti hozam
A bérleti hozam a bérleti bevételt hasonlítja össze az ingatlan vételárával. Általában százalékban adják meg.
A bruttó bérleti hozam az éves bérleti bevétel ÷ Ingatlan vételára × 100
Például, ha egy ingatlant 45.000.000 Ft-ért vásároltunk, és havi 220.000 Ft bérleti díjjal adják ki, az éves bérleti bevétel: 220.000 Ft ×12 = 2.640.000 Ft
A bruttó bérleti hozam pedig: 2.640.000 ÷ 45.000.000 × 100 ≈ 5,86%
A bruttó hozam gyors áttekintést nyújt arról, hogy a vételárhoz képest mennyi bevételt termel az ingatlan.
Bruttó hozam és nettó hozam
A bruttó hozam hasznos kiindulópont, de nem veszi figyelembe az ingatlanvásárlással és -fenntartással járó költségeket.
Magyarországon a leggyakoribb költségek:
- Vagyonszerzési illeték (általában a vételár 4%-a)
- Ügyvédi és egyéb tranzakciós díjak
- Ingatlankezelési díjak (ha szakember végzi)
- Karbantartási és javítási költségek
- Üresedési időszakok két bérlő között
Ezek figyelembevételével kapjuk a nettó hozamot, amely valósabb képet ad az ingatlan tényleges teljesítményéről.
Példa költségekkel együtt
Tegyük fel, hogy az ingatlan vételára: 45.000.000 Ft
- Illeték (4%): 1.800.000 Ft
- Ügyvédi és tranzakciós költségek: 450.000 Ft
- Összes szerzési költség: 47.250.000 Ft
- Az éves bérleti bevétel továbbra is: 2.640.000 Ft
A módosított hozamszámítás:
2.640.000 ÷ 47.250.000 × 100 ≈ 5,59%
Bár a különbség nem tűnik nagynak, a költségek figyelembevétele sokkal pontosabb képet ad az ingatlan valódi jövedelmezőségéről.
A bérleti hozam és a teljes megtérülés kapcsolata
A bérleti hozam csak a bérleti bevételt méri a piaci érték változását nem.
Sok befektető ezért egyszerre vizsgálja:
- a bérleti hozamot
- a hosszú távú értéknövekedést (tőkenyereséget)
- Például egy 45.000.000 Ft-ért vásárolt lakás néhány év alatt akár 60.000.000 Ft-ot érhet.
Ebben az esetben a befektető profitál a folyamatos bérleti díjból, és a hosszú távú értéknövekedésből.
Ezt nevezzük teljes megtérülésnek.
Miért fontos a bérleti hozam a befektetők számára
A bérleti hozam gyors összehasonlítást tesz lehetővéűkét hasonló lakás bérleti teljesítménye jelentősen eltérhet:
- elhelyezkedés
- épület állapota
- alaprajz
- bérlői kereslet
A magasabb hozam erősebb bevételt jelez, de a szokatlanul magas hozam sokszor magasabb kockázatot is jelenthet (pl. rosszabb környék vagy felújítandó állapot).
A tapasztalt befektetők általában egyensúlyt keresnek a stabil bérleti jövedelem és a hosszú távú értéknövekedés között.
Bérleti hozam Budapesten
A budapesti bérleti piacot több tényező mozgatja:
nemzetközi szakemberek, egyetemisták és fiatal hazai bérlők, akik jól megközelíthető lakásokat keresnek.
Általában a befektetők:
- 4%–6% közötti bruttó hozamot céloznak meg
- A frekventált elhelyezkedésű lakások hozama alacsonyabb lehet, de stabilabb kereslettel rendelkeznek
- A külvárosi ingatlanok magasabb hozamot kínálhatnak, viszont hosszabb üresedésre számíthatnak
A hozamot mindig érdemes egyéb tényezőkkel együtt vizsgálni: elhelyezkedés, épület állapota, hosszú távú piaci trendek.
Gyakori kérdések-válaszok
Mi számít jó bérleti hozamnak Budapesten?
A legtöbb befektető 4%–6% bruttó hozamot tart megfelelőnek.
A bérleti hozam egyenlő a teljes profittal?
Nem. A hozam a bérleti bevételt méri, de nem számol az értéknövekedéssel és minden költséggel.
A felújítás javíthat a hozamon?
Igen, ha a felújítás jelentősen növeli a bérleti díjat, miközben a teljes költség nem emeli túlzottan a vételárat.
Csak a hozamot nézik a befektetők?
Nem. A legtöbb befektető komplexen dönt hozam, lokáció, bérlői kereslet, hosszú távú értéknövekedési kilátások alapján.