Miért a következetes ingatlankezelés határozza meg gyakran egy befektetés sikerét?
Miután kiválasztottuk a megfelelő ingatlant és megismertük a kapcsolódó költségeket, az ingatlanbefektetés következő szakasza a hosszú távú kezelés. Egy bérbe adott ingatlan sikerét ritkán határozza meg egyetlen vásárlási döntés. A végeredmény sokkal inkább azon múlik, hogy az ingatlan milyen állapotban van tartva, hogyan történik a bérlők kiválasztása, és mennyire következetesen zajlik a lakás kezelése az idő múlásával.
Magyarországon sok tulajdonos saját maga kezeli bérbe adott ingatlanát. Mások inkább professzionális ingatlankezelő cégekkel dolgoznak együtt, amelyek átveszik a bérlők kiválasztását, a bérleti szerződések kezelését és a folyamatos kapcsolattartást. Mindkét megközelítés jelen van a piacon, az alapvető cél azonban azonos: stabil bérlők és kiszámítható bérleti bevétel.
A jó bérlők , és a megbízhatóság gyakran fontosabb, mint azt a befektetők gondolnák
A megbízható bérlő az egyik legfontosabb feltétele annak, hogy egy kiadó ingatlan hosszú távon is jól jövedelmezzen.
Budapesten és más nagyvárosokban a bérlők között gyakran találunk fiatal dolgozókat, külföldieket, párokat és egyetemistákat. Ők általában olyan lakást keresnek, amely jó helyen van, praktikus az elrendezése, és könnyen megközelíthető tömegközlekedéssel.
Ha a bérlő megbízható, kisebb az esélye annak, hogy a lakás hosszabb ideig üresen álljon, és a tulajdonos rendszeres bevételre számíthat. Ezért nagyon fontos, hogy a tulajdonos vagy az ingatlankezelő alaposan ellenőrizze a jelentkezőket.
A Citylets Kft. például több lépésben vizsgálja meg a leendő bérlőket. A jelentkezőknek egy adatlapot kell kitölteniük, és be kell mutatniuk személyazonosító okmányaikat, például a személyi igazolványukat vagy útlevelüket. Emellett lehetőség szerint ellenőrzik a korábbi bérbeadóktól kapott ajánlásokat, valamint a munkaviszonyt és a jövedelmet is. Ezzel azt vizsgálják, hogy a bérlő várhatóan képes lesz-e rendszeresen fizetni a lakbért.
A jelentkezések elbírálására általában csak azután kerül sor, hogy a jelentkező személyesen is megnézte a lakást. Minden nagykorú személynek, aki a lakásban fog élni, külön jelentkezést kell benyújtania.
Amennyiben a jelentkezést elfogadják, elkészül a bérleti szerződés, és megkezdődik a beköltözés előkészítése.
Az ilyen alapos kiválasztási folyamat segít elkerülni a későbbi problémákat, például a nem fizető bérlőket, és növeli annak esélyét, hogy a bérleti kapcsolat hosszú távon is sikeres legyen.
A BizChattel kapcsolatos visszajelzés küldése
A karbantartás védi az ingatlant és a bevételt is
A sikeres ingatlanbefektetéshez nem elég jó bérlőt találni, az ingatlan állapotára is folyamatosan figyelni kell. Sok tulajdonos csak akkor hív szakembert, amikor valami már elromlott. Pedig a rendszeres karbantartással gyakran megelőzhetők a nagyobb problémák, így az ingatlan tovább marad jó állapotban, és a bérbeadásból származó bevétel is biztosabb lesz.
Az olyan kisebb hibák, mint egy meghibásodott háztartási gép, egy csöpögő csap vagy a mindennapi használatból eredő kopások általában gyorsan és viszonylag olcsón javíthatók, ha időben észreveszik őket.
Ha azonban ezekkel nem foglalkoznak, idővel komolyabb károk alakulhatnak ki, amelyek javítása már sokkal több időt és pénzt igényel.
Ezért a tapasztalt ingatlanbefektetők a karbantartásra nem váratlan kiadásként tekintenek, hanem a befektetés természetes és fontos részeként. Egy jól karbantartott ingatlan hosszabb távon értékesebb, könnyebben kiadható, és kevesebb kellemetlen meglepetést okoz a tulajdonosnak.
Önálló kezelés vagy professzionális ingatlankezelés
Magyarországon sok lakástulajdonos maga kezeli bérbe adott ingatlanát.
Ez magában foglalhatja a lakás hirdetését, a bérlőkkel való kommunikációt és a szükséges javítások megszervezését. Más tulajdonosok inkább ingatlankezelő cégekre bízzák ezeket a feladatokat.
A professzionális szolgáltatások jellemzően havi kezelési díjból , valamint új bérlő elhelyezése esetén bérbeadási díjból állnak. A Cityletsnél például az ingatlankezelés díja a havi bérleti díj 10%-a + áfa, valamint egyhavi bérleti díjnak megfelelő közvetítési díj az új bérlő megtalálásakor.
Vannak tulajdonosok, akik szeretnek mindent maguk intézni, mert így teljes mértékben kézben tarthatják a lakás kiadásával kapcsolatos ügyeket. Mások inkább egy profi ingatlankezelő cég segítségét veszik igénybe, mert így kevesebb időt és energiát kell a napi teendőkre fordítaniuk.
Mindkét megoldás gyakori és jól működhet. A választás leginkább attól függ, hogy a tulajdonos mennyire szeretne személyesen foglalkozni a bérlőkkel, a karbantartással és az egyéb, a bérbeadással járó feladatokkal.
Az üresedés a bérbeadás természetes része
Még a jó elhelyezkedésű lakások is időnként üresen maradhatnak .
A budapesti bérleti piacon nem számít szokatlannak az egy–két hónapos üresedési időszak, amikor a lakás újra meghirdetésre kerül. Ezért sok tulajdonos pénzügyi tartalékot képez azokra az időszakokra, amikor nincs bérleti bevétel.
A megfelelően karbantartott és reálisan árazott ingatlanok általában gyorsabban találnak új bérlőt, ami segít az üresedési idő csökkentésében.
A hosszú távú gondolkodás hozza meg az eredményt
Sokan azért vásárolnak ingatlant, mert hosszú távon szeretnének vele pénzt keresni. Az évek során a bérleti díjakból folyamatos bevétel származhat, miközben az ingatlan értéke is növekedhet a piaci változásoknak köszönhetően.
A befektetők döntéseit az adózási szabályok is befolyásolják. Magyarországon az ingatlan eladásából származó nyereség után bizonyos esetekben személyi jövedelemadót kell fizetni, de ez az összeg évről évre csökken. Ha a tulajdonos legalább öt évig megtartja az ingatlant, az eladásból származó nyereség után már nem kell ilyen adót fizetnie. Emiatt sokan kivárnak az értékesítéssel.
Egy befektetési célból vásárolt ingatlan sikere általában nem egyetlen jó döntésen múlik. Sokkal fontosabb, hogy a tulajdonos jó ingatlant válasszon, rendszeresen karbantartsa, és hosszú távon felelősen kezelje. Ezek együtt teremthetik meg a stabil bevételt és a hosszú távú értéknövekedést.
5 gyakorlati kérdés, amelyet vásárlók és befektetők gyakran feltesznek
1. A legtöbb tulajdonos maga kezeli az ingatlanát?
Igen, Magyarországon sok tulajdonos saját maga intézi a bérbeadást, bár egyre többen választanak professzionális kezelési szolgáltatásokat.
2. Milyen bérlők bérelnek leggyakrabban Budapesten?
A leggyakoribb bérlői csoportok közé tartoznak a fiatal munkavállalók, külföldiek, párok és diákok.
3. Miért fontos a bérlők előzetes ellenőrzése?
A gondos kiválasztás segít megerősíteni a pénzügyi stabilitást és a korábbi bérleti előéletet, ezáltal csökkentve a fizetési problémák kockázatát.
4. Mennyi ideig maradhat üresen egy lakás bérlők között?
Normál piaci körülmények között egy–két hónapos üresedési időszak is előfordulhat.
5. Mi határozza meg leginkább egy ingatlanbefektetés sikerét?
A stabil bérlők, a következetes karbantartás és a hosszú távú, tudatos kezelés általában a legnagyobb hatással vannak a végeredményre.