A különböző budapesti ingatlanbefektetési módszerek közötti választás az egyik legfontosabb döntés egy bérbeadó számára , de ezzel nem mindenki foglalkozik az első lépéseknél.
Azoknak a tulajdonosoknak a többsége, akikkel dolgozunk, először lakást választanak, jellemzően ár, elhelyezkedés vagy elérhetőség alapján, és csak később látják azt, hogy a lakásvásárlás utáni terv nem jó mégsem a lakás kiadáshoz . Ez az eltérés általában az első bérbeadás után válik nyilvánvalóvá, amikor az ár, a bérlői kereslet vagy a bérlőváltás nem felel meg az elvárásoknak.
Egy jó elhelyezkedésű lakás bevétele jelentősen eltérhet attól függően, hogyan kínálják kiadásra az ingatlant. A belvárosi kerületekben ugyanaz a lakás vagy gyorsan kiadható a megfelelő bérlői körnek, vagy hosszabb ideig üresen áll, mert nem a megfelelő érdeklődőket vonza be. A választott módszer már a hirdetés megjelenése előtt eldönti az eredményt.
A fő ingatlanbefektetési módszerek Budapesten
A legtöbb sikeres bérbeadó nem csinál különösen semmi bonyolult tervet, egyszerűen következetesen alkalmaz egy jól bevált stratégiát. Azok a lakások teljesítenek rosszul, amelyek „két stratégia között ragadnak”, egyértelmű irány nélkül.
A hosszú távú bérbeadás a legelterjedtebb , különösen azok körében, akik kiszámítható bevételt szeretnének . Például a XIII. vagy XI. kerületben folyamatos az érdeklődés a lakás iránt, és nem áll sokáig üresen két bérlő között. Itt nem a maximális bérleti díj elérése a kulcs, hanem az, hogy folyamatosan bérbe legyen adva az ingatlan.
Felújítás és bérbeadás
Általában akkor érdemes egy lakást felújítani, ha magasabb bérleti díjat szeretne a tulajdonos, és megbízható, jó bérlőt találni. A VI., VII. vagy VIII. kerület régebbi házaiban sokszor már kisebb, átgondolt változtatások is sokat számítanak, például egy új konyha, fürdőszoba vagy egy jobb tér elrendezés.
Ha vonzóbb egy ingatlan , nemcsak a bérleti díj nőhet, hanem könnyebb jobb bérlőt is találni.
Általában nem a nagy, drága felújítások hozzák a legjobb eredményt, hanem a jól megválasztott, célzott fejlesztések.
Prémium lokációs stratégia
Vannak befektetők, akiknek fontosabb, hogy a lakás hosszú távon megőrizze az értékét, mint az, hogy gyorsan, sok bevételt hozzon. Ilyenek például az V. kerületben vagy a közismertebb belvárosi utcákban lévő ingatlanok. Ezek általában jobb, minőségi bérlőket vonzanak be, viszont nagyon számít az ár. Ha túl magas a bérleti díj, még egy nagyon jó lakás is sokáig üresen maradhat.
Hozamközpontú stratégia
Ez a megközelítés arról szól, hogy a lehető legtöbb bevételt hozzák ki a lakás árához képest, általában nem a legdrágább, belvárosi részeken.
A VIII. kerület egyes részein vagy a IX. kerület külsőbb területein gyakran többet lehet keresni a lakásokon, de ezért cserébe kompromisszumokat kell kötni. A bérlők minősége változóbb lehet, és ha nem megfelelő az ár, a lakás könnyebben és hosszabb időre üresen marad.
Különböző bérlőkre építő stratégia
Vannak tulajdonosok, akik egy konkrét bérlői csoportnak szeretnék bérbeadni a lakásukat . Például a külföldi szakemberek olyan lakásokat keresnek, amik teljesen be vannak rendezve, és azonnal költözhetőek. A magyar bérlők viszont gyakran az egyszerűbb lakásokat és a hosszabb, kiszámíthatóbb bérlést keresik. Minél világosabb, hogy kinek szertnénk kiadni a lakást, annál gyorsabban lehet bérlőt találni. Ezek a megoldások mind működhetnek. A gond inkább akkor van, amikor egy lakás egyszerre többféle bérlőnek próbál megfelelni, és nincs egyértelmű elképzelés, ilyenkor nehezebb kiadni, és több a bizonytalanság.
Bevétel vagy értéknövekedés: mi a fontosabb neked?
Minden befektetésnél előbb-utóbb el kell dönteni, hogy biztos, folyamatos bevételt szeretnél, vagy inkább azt, hogy a lakás értéke növekedjen hosszú távon.
Budapesten az, hogy egy lakás mennyit drágul, főleg az elhelyezkedéstől és a piactól függ, ezt nem tudod befolyásolni. A bevételen viszont tudsz javítani. Ha jó a bérleti díj,megfelelő bérlőt választasz, és jól hirdeted a lakást, már rövid időn belül is jobb eredményt érhetsz el.
Ezért a tapasztalt tulajdonosok inkább arra figyelnek, hogy a lakás folyamatosan és kiszámíthatóan bevételt hozzon. Az értéknövekedés jöhet később, de rövid távon nehéz előre megjósolni.
Hogyan működik a hosszú távú bérbeadás a gyakorlatban?
A hosszú távú bérbeadás a legtöbb tulajdonosnál a legjobb megoldás, de nem mindig hozza ugyanazt az eredményt. Sokat számít, hogy milyen bérlőket célzol. A külföldi munkavállalók általában bútorozott,gépiesített lakást keresnek, és gyors ügyintézést várnak. A magyar bérlők inkább hosszabb távban gondolkoznak . A belvárosban gyakrabban cserélődnek a bérlők, de ha jól van beállítva az ár, ez nem gond. A külsőbb kerületekben viszont, ha egyszer üresen marad a lakás, nehezebb gyorsan új bérlőt találni.
Ilyenkor az apró dolgok is sokat számítanak. Magas a bérleti díj vagy nem egyértelmű, hogy melyik bérlői rétegnek kiadható a lakás, könnyen ahhoz vezethet, hogy a vártnál jóval tovább üresen marad.
Felújítás: mikor,hol hoz több pénzt, és hol nem?
A felújítás sokat segíthet abban, hogy a lakást könnyebb legyen kiadni és többet lehessen kérni érte, de csak akkor, ha megfelel annak, amit az adott környéken a bérlők elvárnak.
Például a VII. kerületben egy új konyha gyakran azt eredményezi, hogy gyorsabban találsz bérlőt, ráadásul jobb jelentkezőket is . Ugyanez a felújítás a IX. kerület kevésbé központi részein már nem biztos, hogy ennyire megtérül, lehet, hogy szebb lesz a lakás, de nem tudsz érte sokkal többet kérni.
A különbség egyszerű: a belvárosban számít a minőség, máshol viszont inkább az, hogy praktikus legyen a lakás és megfizethető maradjon. Ha túl sokat költesz felújításra, azt általában nem tudod teljesen megtéríteni a bérleti díjjal.
A bérlő és a kiadó lakás összehangolása
A budapesti piacon jól látszik, hogy nagyon nem mindegy, milyen bérlőnek szánod a lakást , ez nagyban befolyásolja, mennyire lesz sikeres a kiadás.
Gyakran előfordul, hogy egy szépen felújított lakás mégis nehezen talál bérlőt. Ennek az az oka, hogy nem egyértelmű, kinek, melyik bérlői rétegnek szól. Bár van érdeklődés, de különböző típusú bérlők jelentkeznek, emiatt lassabb a döntés, és gyakrabban próbálnak alkudni.
Ha viszont világos, hogy kinek szól a lakás, például egy teljesen berendezett, külföldi munkavállalóknak szánt lakás, akkor több külföldi fog jelentkezni, sokkal kiszámíthatóbb minden, és könnyebb is kezelni a folyamatot. A különbséget nem maga a lakás adja, hanem az, hogy mennyire egyértelmű, hogyan és kinek kínálod.
Gyakori hibák, amiket érdemes elkerülni
Általában nem egyetlen rossz döntés miatt nem lehet kiadni eredményesen egy lakást, hanem mert apránként csúsznak el a dolgok.
Tipikus probléma, amikor valaki szépen felújítja a lakást, majd túl magas árat kér érte, és vár. Néhány hét múlva ugyan lejjebb viszi az árat, de az addig elvesztegetett időt már nem lehet visszahozni. A lakást végül kiadják, de összességében kevesebb bevételt hoz, mint lehetett volna.
Gyakori az is, hogy a lakás „irányt vált”, de ezt nem követik le rendesen. Például eredetileg külföldieknek szánták, később viszont már magyar bérlőknek kínálják anélkül, hogy ennek a bérlői rétegnek megfelelően rendeznék be a lakást vagy változtatnák az árat. Ilyenkor az érdeklődés kiszámíthatatlanná válik, és a lakás könnyebben üresen marad. Ezeknél a hibáknál nem önmagában a döntés a legnagyobb gond, hanem az, hogy túl későn változtatnak.
Mikor segít igazán a profi ingatlankezelés ?
Két tulajdonos ugyanazt csinálhatja, mégis teljesen más eredményt érhet el, általában azért, mert az egyik következetesen végigviszi azt a módszert amit választ, a másik pedig nem.
Minden megközelítés mást igényel a gyakorlatban. Egy olyan lakásnál, ahol a minél magasabb bevétel a cél, nagyon pontos a bérleti díj, és gyorsan kell új bérlőt találni. Egy prémium lakást nagyon jól kell kiadhatóvá tenni, és meghirdetni, különben könnyen sokáig üres maradhat. Külföldi szakembereknek szánt lakásnál pedig fontos a jó minőség és az, hogy a kommunikáció is gördülékeny legyen.
A profi ingatlankezelés abban segít, hogy mindez folyamatosan rendben legyen. Ha ez hiányzik, nem lesz siker.
Gyakran ismételt kérdések
Melyik stratégia működik a legjobban Budapesten?
A legtöbb tulajdonos számára a hosszú távú bérbeadás adja a legstabilabb eredményt, de a legjobb megoldás mindig az adott ingatlantól és céloktól függ.
Mindig szükséges a felújítás?
Nem. Csak akkor érdemes, ha az adott környéken ténylegesen növeli a bérlői vonzerőt. A célzott változtatások általában jobban megtérülnek, mint a teljes felújítás.
Lehet többféle megoldást kombinálni?
Lehet, de ha nem egyértelmű, mi a fő irány, általában rosszabb eredmény lesz.
Mennyire számít,hogy tudd,milyen bérlőt szeretnél?
Nagyon. A bérlők elvárásai hatással vannak arra, mennyiért tudod kiadni a lakást, mennyi ideig áll üresen, és mennyire lesz stabil a bevétel.
Mikor érdemes újragondolni, amit csinálsz?
Ha a lakás gyakran üresen áll, vagy hol van rá érdeklődés, hol nincs, akkor valószínűleg érdemes változtatni azon, hogyan kínálod kiadásra.
Záró gondolat
Ha már az elején tisztán látod, mit szeretnél, sok későbbi problémát elkerülhetsz. Ha van egy egyértelmű irány, és ahhoz következetesen tartod magad, a lakás az igényeidnek megfelelően ki lesz adva. Ha viszont nincs ilyen, még egy jó adottságú lakást sem tudsz az elvárásaidnak megfelelően kiadni.