Az ingatlanbefektetők általában két dolgot szeretnének, olyan lakást vagy házat venni, amelynek az értéke idővel növekszik, és amely közben megbízható bérleti bevételt is termel.
A legtöbb ingatlanbefektetésnél általában kompromisszumot kell kötni. Egy modern, jó helyen lévő belvárosi lakás hosszú távon jelentős értéknövekedést hozhat, de a bérleti díjból származó hozama nem mindig kiemelkedő. Egy olcsóbb ingatlan viszont gyakran magasabb havi bevételt termelhet, miközben az értéknövekedése általában szerényebb ütemű.
Azok a befektetők, akik tisztában vannak az értéknövekedés és a bérleti hozam közötti különbséggel, könnyebben választanak olyan ingatlant, amely megfelel a céljaiknak. Így nem csupán azt nézik, hogy melyik befektetés ígéri a legnagyobb hozamot, hanem azt is, hogy hosszú távon melyik szolgálja legjobban az érdekeiket.
„A sikeres ingatlanbefektetők nem csak egyetlen szám alapján döntenek” – mondta Alex Markus, a City-Lets Ltd. ügyvezetője. „A legjobb befektetések általában azok, amelyek egyszerre kínálnak stabil értéknövekedést és olyan bérleti bevételt, amely hosszú távon is kiszámíthatóvá és fenntarthatóvá teszi az ingatlan tulajdonlását.”
Mit jelent az értéknövekedés és a bérleti hozam?
Az értéknövekedés azt mutatja meg, hogy az ingatlan mennyivel ér többet az idő múlásával.
Ha egy lakást 65 millió forintért vásárolunk, majd később 80 millió forintért értékesítjük, akkor a 15 millió forintos különbség jelenti az értéknövekedést. Ebbe természetesen még nem számítanak bele az adók és az értékesítéssel kapcsolatos költségek.
A bérleti hozam azt mutatja meg, hogy az ingatlan értékéhez viszonyítva mennyi bérleti bevételt termel egy év alatt.
Például egy 55 millió forint értékű lakás, amelyet havi 250 ezer forintért adnak bérbe, évente 3 millió forint bérleti bevételt hoz. Ez körülbelül 5,5%-os bruttó bérleti hozamnak felel meg.
A bruttó hozam hasznos mutató az ingatlanok összehasonlítására, de nem tartalmazza a karbantartási költségeket, a kezelési díjakat, az adókat, a biztosítást vagy azokat az időszakokat, amikor két bérlő között üresen áll a lakás.
Értéknövekedés vagy bérleti hozam?
Nézzünk meg két budapesti befektetési példát.
A VIII. kerület Orczy vagy Ganz-negyed részén egy egyszobás lakás ára körülbelül 55-60 millió forint lehet. Az ilyen lakások jellemzően havi 250 ezer forintért adhatók bérbe, plusz rezsiköltségért, ami nagyjából 5,0-5,5%-os bruttó bérleti hozamot jelent.
Ezzel szemben egy hasonló méretű, egyszobás lakás Észak-Lipótvárosban, az V. kerületben, körülbelül 95-105 millió forintba kerülhet. A havi bérleti díj itt általában 350 ezer forint körül alakul rezsin felül, ami hozzávetőlegesen 4,0-4,4%-os bruttó hozamot eredményez.
Első ránézésre a VIII. kerületi lakás tűnhet jobb befektetésnek, mivel a vételárhoz képest magasabb hozamot biztosít. Ugyanakkor az adott ingatlantól és pontos elhelyezkedéstől függően a tulajdonosnak gyakrabban kellhet új bérlőt keresnie, több időt fordíthat az ingatlan kezelésére, és változatosabb bérlői körrel találkozhat.
Észak-Lipótváros egészen más képet mutat. A magasabb vételár miatt a bruttó hozam alacsonyabb, ugyanakkor a szakemberek, vezetők, diplomaták és hosszabb távra érkező külföldi bérlők folyamatos kereslete gyakran hosszabb bérleti időszakokat, stabil kihasználtságot és erős későbbi értékesítési lehetőségeket eredményez.
Egyik befektetés sem tekinthető automatikusan jobbnak a másiknál. Az egyik inkább a jelenlegi pénzáramlásra helyezi a hangsúlyt, míg a másik azok számára lehet vonzóbb, akik hosszú távú stabilitást és prémium elhelyezkedést keresnek.
A megfelelő egyensúly megtalálása
Sok tapasztalt ingatlanbefektető nem csak az értéknövekedést vagy csak a bérleti hozamot nézi, hanem arra törekszik, hogy a kettő között megtalálja a megfelelő egyensúlyt.
Egy jó elhelyezkedésű ingatlan, amelyre folyamatos a bérlői kereslet, fenntartása nem jár túl magas költségekkel, és hosszú távon is van esély az értéknövekedésre, általában biztonságosabb befektetés. Az ilyen ingatlanok gyakran jobban teljesítenek különböző piaci helyzetekben, mint azok, amelyeket kizárólag a magas bérleti hozam miatt vásároltak meg.
Befektetési célú ingatlanvásárlás előtt érdemes néhány fontos kérdést feltenni magunknak:
- Hosszú távon szeretnénk gyarapítani a vagyonunkat, rendszeres bevételt szeretnénk, vagy mindkettő fontos számunkra?
- Ki tudnánk fizetni az ingatlan költségeit akkor is, ha néhány hétig nem lenne bérlő?
- Van-e elegendő kereslet a környéken a bérlők és a jövőbeni vevők részéről is?
- Akkor is vállalhatók maradnának a fenntartási költségek, ha emelkednének a kamatok vagy drágább lenne a karbantartás?
Nincs minden helyzetre érvényes, biztos recept a sikerhez.
A jó döntés mindig az egyéni pénzügyi céloktól, a tervezett befektetési időtávtól és attól függ, hogy ki mekkora kockázatot hajlandó vállalni. Azok a befektetők, akik egyszerre figyelnek az ingatlan értéknövekedésére és a bérbeadásból származó bevételre, nagyobb eséllyel építhetnek fel olyan ingatlanportfóliót, amely hosszú távon is stabil és kiszámítható hozamot biztosít.