Egy olyan ingatlan, amelyet 250.000 Ft-ért hirdetnek meg, de egy hónapig üresen áll, azonnal elveszíti az éves bevételének körülbelül 8–10%-át. Ez a veszteség nagyobb, mint a legtöbb éves bérleti díjemelés, mégis sok tulajdonos gondolja át ezt az elején. Ha az ingatlan nincs folyamatosan kiadva, a tulajdonos sokat veszít a bevételből .
A látványos havi bérleti díj csak akkor jó, ha hosszú távon fenn is tartható
A bérleti díj nem arról szól, hogy a lehető legmagasabb összeg legyen. Ha a díj túl magas, az ingatlan tovább lesz meghirdetve, és végül bevételt veszít. A gyakorlatban egy kissé alacsonyabb bérleti díj, folyamatos kihasználtsággal, jobb éves eredményt hoz, mint egy magasabb ár , amit üres időszakokat eredményez.
A legtöbb bérbeadó a maximális díjra törekszik, pedig valójában a stabilitás az, ami a valós teljesítményt meghatározza. Budapesten ez különösen jól látható a lassabb időszakokban és azokban a kerületekben, ahol több hasonló lakás versenyez ugyanazokért a bérlőkért.
Az üresen állás nem semleges állapot
Az üresen állás nem pusztán bevételkiesést jelent. Egyetlen üres hónap alatt nincs bevétel, miközben a költségek továbbra is jelentkeznek, ráadásul az új bérlő gyakran erősebb alkupozícióból indul. Ne feledjük, az üres időszak takarítással jár a korábbi bérlő kiköltözése után, és gyakran felújítási vagy javítási költségek is felmerülnek ahhoz, hogy az ingatlant újra bemutatható állapotba hozzuk.
Ezért hosszú távon a teljesítményt nem a csúcson elért bérleti díj határozza meg, hanem az, hogy az ingatlan folyamatosan van e kiadva.
A bérlő kiválasztása
Két bérlő ugyanazt a bérleti díjat fizetheti, mégis nagyon eltérő eredményt jelenthet a tulajdonos számára. Egy megbízható bérlő mindig időben fizet, hosszabb ideig marad az ingatlanban, és kevesebb problémát okoz. Ezzel szemben egy kevésbé megbízható bérlő gyakrabban költözik, több javítási költséget okozhat, és kiszámíthatatlanabb bevételt eredményezhet.
Hosszú távon ezek a tényezők sokkal nagyobb hatással vannak a bevételre, mint a bérleti díj kisebb különbségei. A bérbeadók azonban gyakran nem tulajdonítanak ennek kellő jelentőséget.
Az ingatlan állapota hat a bérleti díjra és az üresen állásra is
A bérlők általában nagyon gyorsan döntenek . Már a hirdetés megtekintésekor vagy az első benyomás alapján összehasonlítják a lakásokat. Ha egy ingatlan kevésbé vonzónak tűnik a hasonló lakásokhoz képest, könnyen elveszítheti az érdeklődőket, vagy alacsonyabb bérleti díjért lehet csak kiadni.
Az olyan kisebb fejlesztések, mint a jobb világítás, a friss festés vagy a több tárolóhely, jelentősen növelhetik a lakás vonzerejét. Ennek köszönhetően gyorsabban található bérlő, rövidebb ideig áll üresen az ingatlan, és könnyebben fenntartható a magasabb bérleti díj. Budapesten ez különösen fontos az idősebb épületekben, ahol az azonos árú és méretű lakások állapota között is nagy különbségek lehetnek.
A legtöbb probléma a vásárlás után jelentkezik
A valódi problémák ritkán látszanak a vásárlás pillanatában. Ilyenkor a tervezett, gyakran optimista bérleti díj reálisnak tűnik. A gondok később válnak láthatóvá, amikor az ingatlan már működik.
Ha a bérleti díj mellett az üresen álló időszakokat és a karbantartási költségeket is figyelembe vesszük, az ingatlan várható hozama gyakran más képet mutat. Ilyenkor derül ki, hogy egyes ingatlanok, amelyek első ránézésre jó befektetésnek tűntek, a valóságban kevesebb eredményt hoznak a vártnál.
Miért különösen fontos ez most Budapesten?
Az ingatlanárak az utóbbi időben gyorsabban emelkedtek, mint a bérleti díjak, miközben a hitelek költsége is nőtt. Emiatt ma már sokkal fontosabb, hogy egy befektetési döntés pontos számításokra épüljön, mert kevesebb hely marad a hibázásra.
Ebben a piaci környezetben a kisebb tévedések is komoly hatással lehetnek a nyereségre. Néhány hét üresen állás vagy egy túl optimistán meghatározott bérleti díj jelentősen ronthatja az éves eredményt.
Ezért kulcsfontosságú tudni, hogyan teljesítenek a hasonló lakások a piacon: mennyi idő alatt található rájuk bérlő, milyen igényeik vannak a bérlőknek, és milyen költségekkel kell valójában számolni. Sok bérbeadó éppen ezeket a tényezőket becsüli alul vagy ítéli meg pontatlanul tapasztalat hiányában.
Egy egyszerű megközelítés
A bérbeadás teljesítményét néhány tényező együttese határozza meg: a bérleti díj szintje, a kihasználtság, a bérlő stabilitása és a folyamatos költségek. Ha ezek közül bármelyik gyengül, a hozam azonnal csökken.
Záró gondolat
Egy ingatlan nem attól lesz jó befektetés, hogy a vásárláskor magas bérleti díjat lehet rá számolni. Az számít igazán, hogy hosszú távon is kiadható maradjon, megbízható bérlő lakjon benne, ne igényeljen túl sok plusz költséget, és folyamatosan bevételt termeljen a tulajdonosnak.
Sok befektetési ingatlan éppen ezen a ponton marad el a várakozásoktól. A sikeres és a kevésbé sikeres ingatlanbefektetés közötti különbséget nem a kezdeti számítások, hanem a hosszú távú eredmények mutatják meg.