A lakhatás és a jelzáloghitelek megfizethetősége sokkal nagyobb politikai témává vált a 2026-os választási időszakban, ugyanakkor a budapesti ingatlanpiac már jóval a szavazatok összeszámlálása előtt is változásban volt.
A KSH adatai szerint 2026 februárjában a hirdetett bérleti díjak még mindig éves szinten 5,4%-kal voltak magasabbak, miközben a lakóingatlanok árai körülbelül 21%-kal emelkedtek az előző évhez képest. Az MNB azt is jelezte, hogy az ingatlanárak 2024 során gyorsabban nőttek, mint a jövedelmek, a bérleti díjak és az építési költségek.
Sok bérbeadó és befektető számára ez a különbség egyre nehezebben figyelmen kívül hagyható, mivel a bérleti bevételek már nem tartanak olyan ütemben lépést a vásárlási és finanszírozási költségekkel, mint néhány évvel ezelőtt.
A hitelköltségek megváltoztatják a vásárlói hozzáállást
A jelzáloghitelek költségei a választási kampány fontos témájává váltak, mivel sok magyar háztartás továbbra is küzd a magasabb törlesztőrészletekkel. A Portfolio beszámolója szerint 2025 végén mintegy 216 000 lakáshitel esetében még mindig érvényben volt a kamatstop.
Egyes adósok törlesztőrészlete akár 30–40%-kal is megemelkedhetne a támogatás megszűnése esetén, bár a legtöbben valószínűleg ennél kisebb növekedést tapasztalnának.
A magasabb finanszírozási költségek hatása már látható a budapesti ingatlanpiacon:
- a havi törlesztőrészletek sok vásárló számára ugyanolyan fontossá váltak, mint maga a lakás ára,
különösen a nagyobb családi lakásoknál, felújított ingatlanoknál és drágább belvárosi kerületekben - a vevők alaposabban mérlegelnek, többször is visszatérnek egy-egy lakáshoz, összehasonlítva a felújítási költségeket, havi kiadásokat és finanszírozási lehetőségeket
A kisebb befektetők egy része kivár. Korábban sokan elfogadták a magasabb költségeket a gyors árnövekedés miatt, ma viszont jóval óvatosabbak a havi kiadásokkal és a reális bérleti hozammal kapcsolatban.
Ez az óvatosság a bérleti piacra is hatással van, különösen azokban a kerületekben, ahol a fiatalabb lakosok még nem engedhetik meg maguknak a vásárlást.
A bérlők nagyobb figyelmet fordítanak a teljes havi költségekre
A bérleti piac érzékelhetően megváltozott a COVID utáni erősebb fellendülési időszakhoz képest. A kereslet sok kerületben stabil maradt, de a bérlők sokkal alaposabban válogatnak.
Ma már kiemelten figyelnek:
- a rezsiköltségekre,
- a közös költségre,
- a fűtési rendszerre.
Ez különösen fontos a régebbi budapesti épületek esetében, ahol a fenntartási költségek jelentősen eltérhetnek.
Egy jó állapotú, felújított lakás továbbra is gyorsan kiadható, viszont:
- a túlárazott lakások gyakran hosszabb ideig üresen maradnak,
- egy hosszabb üresedési idő vagy váratlan felújítás komolyabban rontja az éves hozamot.
Ezért sok bérbeadó inkább a stabil, hosszú távú bérlőkre és a reális árképzésre helyezi a hangsúlyt, ahelyett hogy agresszíven emelné az árakat.
Miért figyelik jobban a befektetők az adópolitikát
A választási kampány az adózási kérdéseket is előtérbe helyezte. Jelenleg nincs megerősített általános ingatlanadó, amely a budapesti bérbeadókat célozná, de a befektetők egyre inkább figyelik a lehetséges változásokat.
A Privátbankár szerint ugyan nem készült konkrét törvényjavaslat vagyonadóra, de egy lehetséges 1%-os adó az 1 milliárd forint feletti nettó vagyonra fokozta az érdeklődést. Ez körülbelül 10 000 családot érinthetne.
Már maga a vita is óvatosságot vált ki, különösen:
- a nagyobb értékű befektetések esetében,
- hosszú távú portfólióbővítésnél.
Az ötéves tőkearányos adóelőny továbbra is fontos
A magyar lakóingatlan-befektetések egyik stabil eleme eddig változatlan maradt:
az az adórendszer, amelyben több év után jelentősen csökken a lakáseladás adóterhe.
Ez különösen fontos Budapesten, mert a piacot nagyrészt:
- kisebb bérbeadók,
- örökölt lakások
- és hosszú távú tulajdonosok dominálják.
Jelenleg nincs jel arra, hogy ez a rendszer hamarosan változna, így ez továbbra is az egyik legkiszámíthatóbb tényező a befektetők számára.
A VI. kerület egyértelmű jelzést adott a rövid távú kiadásokkal kapcsolatban
A legkonkrétabb szabályozási változás Terézvárosban történt:
- a VI. kerület betiltotta a rövid távú lakáskiadást,
- a tiltás 2026. január 1-jétől lépett életbe,
- és a Kúria később helybenhagyta a döntést.
Ez egy olyan területet érint, ahol korábban több ezer Airbnb-lakás működött kis területen belül.
Ennek hatására:
- a kerületi szabályozás sokkal fontosabbá vált a befektetők számára,
- nőtt a szabályozási kockázat szerepe, különösen a belvárosi lakásoknál.
Az ingatlantulajdonosok ismét a stabilitás felé fordulnak
Ma a budapesti bérbeadók számára a fő kihívás nem a drasztikus politikai változás, hanem az, hogy sikeresen működjenek egy megváltozott környezetben:
- magasabb finanszírozási költségek,
- gyorsabban növekvő vételárak, mint a bérleti díjak,
- kiszámíthatatlanabb felújítási költségek,
- tudatosabb bérlők.
Míg néhány éve sok befektető az árnövekedésre épített, ma egyre többen helyezik a hangsúlyt:
- stabil bérlőkre,
- kiszámítható bevételre,
- kevesebb üresedésre.
A jelenlegi piacon a működés és a reális számítások sokkal fontosabbak, mint a pusztán jövőbeli áremelkedésre való támaszkodás.