Sok vásárló a lakásvétel után kezd el foglalkozni csak a közös költséggel. A figyelem általában a vételárra, a havi rezsire és a várható bérleti díjra összpontosul, miközben az épület működésének pénzügyi háttere szintén fontos. A közös költség sokat elárul arról, hogyan működik egy társasház, mennyire stabil a pénzügyi helyzete, és milyen kiadásokkal szembesülhetnek később a tulajdonosok.
Budapesten, ahol sok régi belvárosi ház van , az épület pénzügyi állapota kiemelten fontos a fenntartás szempontjából. Ez tükrözi azt is, mennyire jól karbantartott a ház, képződnek-e tartalékok, és mennyire felkészült a társasház a jövőbeli javításokra.
Mit fedez valójában a közös költség?
A közös költség az a rendszeres hozzájárulás, amelyet a tulajdonosok fizetnek a társasház működtetésére és fenntartására.
Ez többek között magában foglalhatja:
- lépcsőház világítását és takarítását
- lift üzemeltetését
- szemétszállítást
- épületbiztosítást
- közös közműköltségeket
- kert vagy udvar fenntartását
- könyvelési és banki költségeket
- közös képviselő díját
- karbantartási és felújítási tartalékokat
Egyes házakban a központi fűtés, porta- vagy recepciószolgálat, illetve mélygarázs is jelentősen növelheti a költségeket.
A pontos költségszerkezet mindig a társasháztól függ. Egy új építésű ház modern rendszerekkel egészen más költségekkel működhet, mint egy régi belvárosi épület, ahol a karbantartási problémák gyakoribbak. Budapesten az átlagos közös költség jellemzően körülbelül 130–180 Ft/m² vízdíj nélkül, illetve 200–250 Ft/m² vízzel együtt, de az összeg jelentősen eltérhet az épület állapota és szolgáltatásai szerint.
Miért térnek el ennyire a közös költségek az egyes házak között?
Két hasonló méretű és elhelyezkedésű lakás közös költsége jelentősen különbözhet.
Régebbi épületeknél gyakran magasabb a karbantartásra beszedett összeg (például tető, homlokzat, vezetékek, villamos hálózat). A liftes házak, nagy közös terek vagy központi fűtés növeli a költségeket.
Az új építésű társasházak ugyan hatékonyabbnak tűnhetnek, de extra szolgáltatások (porta, garázs, fitnesz, medence, biztonság) növelhetik a havi kiadásokat.
Előfordul, hogy egy társasházban kevés a közös költség, mert halogatják a karbantartást vagy nem képeznek megfelelő tartalékot. Sok vásárló csak később szembesül ezzel, amikor hirtelen nagyobb felújítási költségek vagy rendkívüli befizetések merülnek fel.
Ezért a kevés közös költség nem feltétlenül jelent jót.
Hogyan számolják ki a közös költséget?
A legtöbb társasházban a közös költséget a tulajdoni hányad alapján osztják el, hacsak a szabályzat másként nem rendelkezik. Ez általában azt jelenti, hogy a nagyobb lakások többet fizetnek,mert nagyobb arányban tulajdonosok az épületben.
Ugyanakkor különböző költségeket eltérő módon is eloszthatnak:
- alapterület szerint,
- egyedi mérőórák alapján,
- vagy az SZMSZ-ben meghatározott szabályok szerint.
Befektetők számára ez azért fontos, mert két hasonló lakás hosszú távú költsége eltérhet a társasház működésétől függően.
Miért fontos a karbantartási terv régi épületeknél?
Egyes házak csak akkor foglalkoznak a problémákkal, amikor már sürgetővé válnak, míg mások előre tartalékolnak és megelőző karbantartást végeznek.
A különbség idővel jelentős:
- a halogatott felújítások később sokkal drágábbak lehetnek,
- egy elhanyagolt tető teljes cserét igényelhet,
- a régi vezetékek ismétlődő hibákat okozhatnak, mielőtt elkerülhetetlenné válik a teljes felújítás.
Sok régi házban évekig nincs nagyobb kiadás, majd egyszerre több drága felújításra is szükség lesz .
Ezért a tapasztalt vásárlók ma már nem csak a havi közös költséget nézik, hanem a ház állapotát,
és a tartalékok nagyságát is.
A felelősség a tulajdonost terheli
Bérbe adott lakásoknál gyakori, hogy a bérlő fizeti a közös költséget. Jogilag azonban a társasház mindig a tulajdonossal áll kapcsolatban.
Ez azt jelenti, ha a bérlő nem fizet, a tartozást a tulajdonostól követelhetik.
Ez különösen fontos több lakással rendelkező tulajdonosok számára, mert a nem fizetett közös költség később jogi és pénzügyi problémákhoz vezethet.
A vásárlóknak érdemes azt is ellenőrizniük, van-e tartozás az ingatlanon, mert bizonyos esetekben a társasház az új tulajdonossal szemben is érvényesítheti a követelést.
Mi történik, ha valaki nem fizet?
Ha valaki nem fizetett közös költséget, az egész társasházra hatással van, mivel a működési költségeket akkor is fedezni kell. A folyamat általában fizetési felszólítás, részletfizetési megállapodás, vagy jogi eljárás.
A magyar jog szerint hosszabb tartozás esetén:
- fizetési meghagyást küldhetnek a tulajdonosnak,
- végrehajtási eljárást indíthatnak ellene,
- de akár jelzálog bejegyzésére is sor kerülhet .
Miért nem jelent a kevés közös költség feltétlenül hosszú távon kevesebb költséget?
Budapesten sok vásárló a közös költséget csak havi kiadásként hasonlítja össze. Ez azonban félrevezető lehet.
Egy magasabb közös költségű ház valójában kedvezőbb lehet hosszú távon, ha:
- van rendszeres karbantartás a házban
- folyamatosan képződnek felújítási tartalékok
- jól működik a társasház kezelése
Ezzel szemben a túl alacsony közös költség gyakran azt jelzi, hogy:
- elhalasztották a javításokat
- nincs megfelelő tartaléka a háznak
- a jövőben nagyobb kiadások várhatók
Hosszú távon a társasház pénzügyi működése legalább annyira meghatározza a tulajdonosi költségeket, mint maga a lakás.