Ha egy budapesti ingatlant már több hete hirdetsz, de alig jelentkeznek komoly érdeklődők, könnyen felmerülhet benned, hogy csökkenteni kellene az árat. Mielőtt azonban erre sor kerülne, érdemes utánanézni, miért nem sikerül felkelteni a vásárlók érdeklődését.
Sokan elsőként az árra gondolnak, pedig nem csak ez számít. Az ingatlan állapota, a hirdetés minősége, valamint a lakás előnyei és hátrányai is nagy hatással vannak arra, hogy a vevők mennyit éreznek reálisnak kifizetni érte.
1. Az árat más hirdetések alapján határoztad meg
Sokan úgy próbálják megállapítani egy lakás értékét, hogy megnézik a hasonló ingatlanok hirdetési árait. Csakhogy ezek a lakások nem biztos, hogy ténylegesen ennyiért el is kelnek.
„Ha a lakásod árát olyan hirdetésekhez igazítod, amelyek eleve túl drágán vannak meghirdetve, akkor könnyen lehet, hogy a te ingatlanod ára is magas ” – mondja Markus Alex, a City-Lets Kft ügyvezetője. „A lényeg nem az, hogy mások mennyiért hirdetik a lakásukat, hanem hogy a vevők mennyit hajlandók valóban kifizetni érte.”
A hirdetésekben szereplő árak hasznosak lehetnek, mert megmutatják, milyen ingatlanokkal versenyzik a lakásod. Ugyanakkor nem szabad automatikusan abból kiindulni, hogy ezek az ingatlanok végül tényleg annyiért találnak majd vevőt.
2. A vevő azt is nézi, mi vár rá a vásárlás után
Két ugyanolyan áron hirdetett lakás nem biztos, hogy ugyanannyit ér a vevők szemében.
Vegyünk egy 120 millió forintért kínált lakást, amelyre még körülbelül 15 millió forintot kell költeni felújításra. A vevő ilyenkor nem 120 milliós ingatlanként néz rá, hanem úgy számol, hogy összesen már 135 millió forintjába kerül majd. Ebben ráadásul még nincs benne a felújításra fordított idő, az utánajárás és az esetleges váratlan költségek.
Ezért sok vásárló egy ilyen lakást inkább a 130-140 millió forintos, már felújított ingatlanokkal hasonlít össze, és nem azokkal, amelyeket szintén 120 millió forintért hirdetnek.
Itt szokták sokan rosszul felmérni a helyzetet.
Egy régebbi konyha vagy fürdőszoba még sok vevő számára elfogadható lehet. Viszont a régi vezetékek, az elavult ablakok, a korszerűtlen fűtés, a cserére szoruló vízvezetékek, a rossz állapotú burkolatok vagy egy teljes felújítás már sokkal nagyobb kiadást és több bizonytalanságot jelent a vásárlóknak.
3. A lakásnak lehet olyan gyenge pontja, amit nem vettél figyelembe az ár meghatározásakor
Nem kell minden hibát kijavítani ahhoz, hogy el lehessen adni egy ingatlant. Sokszor az is elég, ha az ár figyelembe veszi a lakás előnyeit és hátrányait.
Egy sötétebb lakás, egy földszinti ingatlan, egy nehezen berendezhető tér, a lift hiánya vagy egy régebbi fűtési rendszer mind olyan tényezők lehetnek, amelyek miatt a vevők kevesebbet szeretnének fizetni. Ugyanez igaz akkor is, ha a társasházban a közeljövőben nagyobb felújításokra lesz szükség.
Sok tulajdonos ott követ el hibát, hogy a saját lakását olyan környékbeli ingatlanokhoz hasonlítja, amelyek világosabbak, felújítottak vagy jobb adottságokkal rendelkeznek, és ugyanazt a négyzetméter árat várja érte.
„Szinte minden lakásnak van valamilyen gyengébb pontja, amit a vevők még hajlandók elfogadni” – mondja Markus Alex. „A lényeg az, hogy az ár ezt tükrözze. Ha a vevő úgy érzi, hogy a hátrányokhoz képest megfelelő az ár, sokkal könnyebben dönt a vásárlás mellett.”
4. A vevők már a hirdetés alapján elveszíthetik az érdeklődésüket
A legtöbb vevő ma már az interneten találkozik először egy ingatlannal, és gyakran már ott eldönti, hogy érdekli-e vagy sem.
Ha a fotók sötétek, a helyiségek rendezetlenek, nincs alaprajz, vagy a leírás nem mutatja be jól a lakást, sok érdeklődő már tovább is lép anélkül, hogy személyesen megnézné.
Ha a hirdetést sokan megnyitják, de kevesen jelentkeznek, akkor valószínűleg a képekkel, a leírással vagy a megadott információkkal van probléma. Ha viszont érdeklődnek, de végül nem kérnek időpontot a megtekintésre, akkor inkább maga a lakás lehet az, ami elbizonytalanítja őket.
A jó fotók és a jól elkészített hirdetés önmagukban nem tudnak eladni egy túl drágán kínált ingatlant. Ugyanakkor egy rosszul összeállított hirdetés egy jó áron meghirdetett lakás eladását is megnehezítheti.
A cél nem az, hogy eltitkoljuk a hibákat. Inkább az, hogy a vevők könnyen átlássák, milyen a lakás, milyen állapotban van, és hogy megéri-e számukra az árát.
5. A piac már most is üzen neked
A vevők viselkedése sokat elárul arról, miért nem sikerül eladni egy ingatlant. Ha alig érkezik érdeklődés, annak oka van. Ha sokan érdeklődnek, de kevesen nézik meg a lakást, az is fontos jelzés. Ugyanígy érdemes odafigyelni arra is, ha sok a megtekintés, mégsem érkezik egyetlen ajánlat sem.
Különösen értékesek a vevőktől érkező visszajelzések.
„Ha tíz ember megnéz egy lakást, és egyikük sem szeretné megvenni, abból sok minden kiderül” – mondja Markus Alex. „A kérdés az, hogy a tulajdonos felismeri-e, hogy ez mit jelent .”
Előfordulhat, hogy az ár túl magas. Más esetekben a vevők mindig ugyanazokat a problémákat említik, például a felújítás szükségességét, az épület állapotát vagy a lakás elrendezését.
Ha ezeket a visszajelzéseket figyelmen kívül hagyod, és csak arra vársz, hogy majd megérkezik a megfelelő vevő, attól még az ingatlan nem lesz vonzóbb.
Ráadásul minél tovább van fenn egy hirdetés, annál több kérdést vethet fel az érdeklődőkben.
„Amikor egy lakás hónapok óta a piacon van, a vevők gyakran elgondolkodnak azon, hogy mások miért nem vették meg korábban” – mondja Markus Alex. „Egy idő után már az is hátrány lehet, hogy túl régóta hirdetik.”
Mielőtt tehát csökkentenéd az árat, érdemes kideríteni, mi áll a háttérben. Lehet, hogy az áron kell változtatni, de az is lehet, hogy a hirdetésen, a bemutatáson vagy a lakás állapotának reális megítélésén. Ha a valódi problémát megtalálod , sokkal könnyebb lesz vevőt találni.